ファイナンシャル
プランナー(FP)コラム

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コロナウイルスによる緊急事態宣言と住宅ローン滞納について

新型コロナウイルスによる「緊急事態宣言」は私達の日常生活のみならず、世界経済及び日本経済にも甚大な影響を与えています。中小・零細企業や個人事業主などは、業績悪化による倒産危機や休業・営業時間の短縮による収入の減少に苦しんでおります。
政府や地方自治体による助成金や休業補償を受けることで生活をなんとか維持していくことは可能かもしれませんが、住宅ローン返済は待ったなしです。
ご相談者様の中には、住宅ローン返済が滞った場合のことを、詳しくご存知ない方も多くいらっしゃいますので具体的な流れをご説明します。

<住宅ローンの延滞が起きた場合>

  1. 住宅ローンの支払いが約3か月延滞する
  2. 金融機関から催促状が届く
  3. そのまま約6か月延滞が続くと金融機関から住宅ローン残金の一括請求される
  4. 保証会社から住宅ローン債務者の方に対して不動産競売の申し立て申請が行われる
  5. 競売または任意売却

このようにわずか3か月で催促状が届き、そのままの状態で放置すると6か月後にはローンの残金が一括請求され、任意売却や競売にかけられるという形になります。

また、延滞した場合は優遇金利の対象から外れる可能性があります。

「金利優遇制度」について
今回の新型コロナウイルス場合による経済的ダメージはあまりに大きい為、住宅ローン返済についても何らかの救済措置がなされる可能性もありますが、通常は延滞すると「金利優遇制度」の適用が外れてしまいます。住宅ローンの契約書に「住宅ローンを滞納した場合は金利優遇の対象外となります」という記載がないかご確認下さい。ほとんどの方が住宅ローンを組む際はこの「金利優遇制度」を利用して低い金利で借り入れをしていますので注意が必要です。優遇措置の対象とならなくなった場合、3000万円の借り入れ時には下記のように月々の返済が3万円近く増えるのです。

金利優遇制度適用除外となった場合の金利の動き(例)
A銀行 借入額3000万円 30年元利均等払い、ボーナス時の返済無し

店頭表示金利 2.5%
金利優遇制度による金利引き下げ 2.0%
「金利優遇制度」を受けている場合の適用金利 0.5%
店頭表示金利
2.5%
金利優遇制度による金利引き下げ
2.0%
「金利優遇制度」を受けている場合の適用金利
0.5%
毎月の返済額 89,756円 金利0.5%
 

↓延滞による金利優遇制度の適用除外!!

毎月の新返済額 118,536円 金利2.5%

優遇金利が適用されなくなってしまった場合、適用金利が上昇し、返済総額が増加するためその後の返済計画が変わってしまいます。
延滞になる前に、必ず金融機関に確認・相談をしましょう。

金融機関にもよりますが、万一の場合の救済制度を用意しているケースがあります。
特に「フラット35」で借り入れを行っている場合には支援策が明確に示されています。
https://www.flat35.com/user/henkou/hensai_komatta.html

もしも、住宅ローン破綻が起きてしまうと、家は競売にかけられて失い、住宅ローンの残金だけが残るという結果になりかねません。
住宅ローンを申し込む前に、下記の3つの重要ポイントを押さえた「ライフプランシミュレーション」を作成することが重要なのです。

  1. 将来のお金の流れの「見える化」して住宅購入価格の適正金額を把握する
  2. 今後の人生においてコロナ後の「リスク」を想定した資金計画を試算する
  3. 現在の「家計支出」において無駄がないか再度の見直し

いずれも、ご家庭ごとの収入、ご職業、家族構成、将来の希望、現在の生活環境などを綿密に分析する必要があります。
簡易的な住宅ローン返済額のシミュレーションではそこまで詳細に分析することはありませんが、住宅購入診断士のファイナンシャルプランナー(FP)ならば、ご相談者様の詳細な情報に基づき分析を致しますので、初めての方も安心して住宅購入をして頂けると思います。ご相談をお待ちしております。

これからの住宅ローンと借りる前の注意点とは?

コロナ感染の拡大で日本国内の「緊急事態宣言」が5月末迄延長されました。
経済活動の停滞を打破する施策として様々な緊急経済対策が打ち出されている中、マスコミはあまり注目しておりませんが日本政府はサプライチェーンの再構築の為、特に中国に進出していた企業の工場を国内回帰させるために「リショアリング」政策を発表しました。
これは、工場移転費用の3分の2を政府が支給するものです。
中国では、60年毎に不幸な出来事が起こると言われており、そのことを、暗黒期の「60年周期説」と呼ばれています。
それは、以下のようなことを指します。

  1. 阿片戦争開始(1840年)
  2. 帝国主義列強8カ国北京進撃(1900年)
  3. 毛沢東の失政による大飢饉(1960年)

があり、それで今回は「新型コロナウイルス」の発生です。
日本政府は、コロナ感染で「マスク不足」など中国に依存したサプライチェーンの問題で苦労しました。
それは、先進7カ国(G7)の中でも中国製素材・部品依存度が21.1%とフランスの5.1%、イギリスの5.9%に比べ高いことが今回の事で改めて問題となりました。
以前より、アベノミクス政策の軸として「リショアリング」を推進することで、トヨタ・ホンダ・日産やキャノンは既に日本に工場を移転しており、そのこともあり完全失業率が2.5%(2020年3月)を達成しました。
今後の国内の雇用環境については、景気回復がなされるまで日本政府はあるゆる手段を使ってくることは必至です。
又、先程お話しした、国内工場の回帰で雇用もある程度の確保はされるかも知れませんが、その人数や賃金については多くは望めないと考えられます。
今後、日本社会の経済活動が正常化に向かっても、コロナ前の社会とは全く別の社会になり、例えば「在宅勤務」が多くの会社で通常でも導入され、各個人の持つスキルや能力による「能力主義」の賃金体系に移行することが予想されます。
これらの社会環境の変化は住宅購入予定者にとってどのように考えれば良いでしょうか?
まず、「住宅ローン金利」(固定・変動型)ですが、景気回復までは低金利水準が続くと予想されます。
又、「住宅価格」も好景気に見られる高騰をすることもないでしょう。
この2つの条件においては、従来にも増して好条件が揃っていると言えるでしょう。
しかし、唯一懸念されるのがこの「雇用環境」や「能力主義」による賃金体系の変化です。
このような社会環境の激変を踏まえて、「ライフプランシミュレーション」を再検討することで万全な資金計画や住宅ローン計画を組んで頂きたいと思います。

今後の住宅ローン借入と返済の注意点について

新型コロナウイルス感染が依然として全世界に拡がりを見せており一部の国ではその終息の兆しも出ていますが、油断のできない状況が続いています。
この感染拡大を防止するために、各国の外出禁止令などで世界経済が停滞し、その復活に向けて先進各国が史上空前の財政・経済対策を打ち出しています。
それは、言葉は悪いですが国を挙げてのお金の「バラマキ」政策になります。今回の非常事態の対策とすればやむを得ないと思われますが、この政策がその後の私達の生活にどのような影響があるのでしょうか?
国には、「通貨発行権」がありいくらでも「通貨」を増やすことが出来ますが、それだけ「通貨」の価値は下がります。
各国が同じ量の「通貨」を発行すればバランスがとれるかも知れませんが、各国の財政事情なども異なりそのようにはいきません。
このような国の対策について私達が注意すべきは、世界の基軸通貨である「米ドルと円」の為替レートです。

現時点では、米ドルと円の為替レートは大きな変動を見せていませんが、今後各国の対策が実施されるに従って変動幅が大きくなる可能性もあります。
「円高」になれば、海外からの「輸入価格」は下落傾向になりますが、
「円安」、それも極端な円安になった場合にはその逆に「輸入価格」が高騰する可能性が大きくなります。
それは、私達の「生活費」に直結します。
又、今回の「国民ひとりひとりに10万円支給」の国の政策は、どの時点かで、国が回収に入ることを覚えておく必要があります。
それは、何らかの形の「増税」です。
よって、私達は極端な「円安」による物価の高騰で生活費が上がり、「増税」で手取りが減るようなことになった場合の備えを今からしておくことが重要であると考えます。

今後の「住宅購入」についての考察

中国で発生した新型コロナウイルスの感染は、世界各国での感染拡大が止まらない状況が続いております。
その終息が見えない中での「住宅購入」について

  1. 金利の動向
  2. 住宅価格
  3. 雇用・労働環境

の3点から考察して見たいと思います。

  1. 金利の動向について
    先進各国は、景気後退の防止策として前代未聞の財政・経済対策を打ち出しております。これらの対策で各国の経済の再活性化を図る試みです。
    よって、従来から世界的な金利は低下しておりましたが、この傾向は更に継続し少なくとも短期間での金利上昇は見込めないと考えられます。
    住宅ローン金利の「固定金利」「変動金利」の動向は、どちらの場合でも、今後も非常に有利に働くと思われます。
  2. 住宅価格について
    住宅価格は、好景気の時には高騰するというのは当然ですが、逆に不景気の時には必ず値下がりするという訳でもありません。
    しかし良い「土地」を見つける好機です。「土地」はその希少性から立地の良い土地は年々値上がりしております。
    又「建築価格」も資材費や人件費などの関係でこれも上昇しております。
    「住宅購入」については、これらの点も考慮しておく必要があると思います。
    よって現在は、「金利」「住宅価格」の2つにおいては好条件が揃っている時期だと思います。
  3. 雇用・労働環境について
    今後の「住宅購入」の懸念材料のひとつとして考えられるのは、この「雇用・労働環境」の変化です。新型コロナウイルス感染は、世界中の全ての業種業界に大きな影響を与えました。
    この感染の終息後には「会社」や「労働者」のあり方大きく変容し、更なる二極化が進むと考えられます。
    「会社」においては業績を急激に伸ばす会社と倒産する会社、「労働者」においては高給を取る者と失業する者です。
    今回普及した「在宅勤務」では、個人の評価はそのプロセスではなく、「結果」(=アウトプット)でしか評価されなくなります。
  4. 結論
    このような「雇用・労働環境」の激変を見据えて、「住宅購入」は、改めてライフプランを基本的に見直し、生活費は元より住宅ローンの借入額や返済期間、教育資金、老後資金の準備方法も再検討する必要があると思います。
新型コロナウイルスと住宅ローン減税の適用緩和

新型コロナウイルスの感染拡大が日本国内でも止まらず、ついに2020年4月7日の夕方に「緊急事態宣言」が発令されました。
政府は前例のない大規模な経済対策を閣議決定するとの報道もなされています。
住宅業界でいうと、住宅建設が中国からの住宅関連商品の輸入が遅れ一部で完成時期に影響も出ています。
このような状況を踏まえ、政府与党がまとめる4月上旬の税制改正案の中で、住宅ローン減税の適用緩和について対象となる入居時期を、2020年12月末から1年間延長される方針が示されています。
現在の住宅ローン減税は毎年末の住宅ローン残高に応じて13年間、所得税などから一定額が控除される対象は、2020年12月末までの入居が条件になっていましたが、これが1年間延長されることになります。これは、実質的な所得税・住民税の減税効果が13年間継続することになり住宅ローン利用者には朗報です。

疫病流行と時代転換

コロナウイルス感染が猛威を振るい、世界中に拡散しております。
その勢いは3月現在、収束を見せる気配はありません。
日本史を紐解くと、疫病の流行により世の中が混乱し、その終息と共に時代の転換点になった例はいくつもありました。
世界的にも、人の外出や移動が制限されることにより、経済活動が停滞し、消費マインドも冷え込むと予想されます。
日本では、従来からのデフレ状況が一層深刻化する懸念があります。
特に飲食業やレジャー産業なども休業や来店客の大幅な減少により大打撃を受けており、この状態が長期化すれば多数の会社が倒産するリスクが増大すると予想されます。
しかしながら、この感染もいつかは必ず終息するので、その後の世界を想像しその備えをしておく事が重要です。
その備えの有無が、その後の人生の大きな分岐点になることは必至です。
正に「先を読む力」が各人に問われているのではないでしょうか?
「パラダイムシフト」は今確実に起きています。

住宅ローンの審査について

住宅ローンの審査では、本人の年収や住宅ローンとの返済比率だけではなく様々なチェックポイントがあります。

  1. 税込みの年収額、勤続年数、職業、会社の規模(上場企業等)
    将来にわたっての返済能力を審査されます。
  2. 配偶者の有無(家族構成)
    配偶者も働いている場合には、その年収も聞かれる場合もあるようです。
  3. 年齢
    ローン期間の重要な判断材料になります。
  4. 健康状態
    団体信用生命保険の加入を条件としていることがほとんどです。一般の生命保険と比べて健康状態についての告知の項目は少ないそうなのですが、病歴等で問題があり、加入できない場合は住宅ローンの借り入れができない可能性もありますので、注意が必要です。
  5. 物件の価値
    購入物件の担保評価を判断します。住宅ローン金額の妥当性の判断に影響があります。
  6. その他のローン
    消費者金融での借金やクレジットカードのローンだけでなく、携帯電話の本体部分のローン、教育ローン、車ローン、奨学金の返済なども審査では報告が必要になります。

ブラックリストに載っていないか、延滞が無いかなどの個人の信用度も大きな判断材料になります。
住宅ローンは30年、35年など長期に渡る資金繰りを考えなければなりませんので、「今どういう状況か」と同時に「将来どうなるか」を慎重に考えなければならないのです。

将来の支出
  1. 教育資金・車購入資金
    この2点は、大きな支出になりますので、将来予測を立てておくことが必要です。
    教育資金は、お子様だけでなく、ご自身での資格取得を考えていたら資金計画に入れておく必要があります。
    車の買い替え時期や予算も将来支出として計算しておきましょう。
  2. 修繕費
    戸建て住宅や分譲マンションを購入後、10年後、20年後に修繕が必要となります。特にマンションの場合は、月々の住宅ローン返済額のほかに管理費や修繕費などが月々に発生することもあります。管理費などは年々増加する傾向があるので注意が必要です。又、天災などで思わぬ本格的な修繕をする必要があるときには、まとまった費用が必要となる可能性もあります。
    一般的な数値でよいので把握しておきましょう。
  3. 不動産取得税、固定資産税・都市計画税
    不動産取得税は、住宅購入や、新築・増築したときに課税される税金です。
    固定資産税・都市計画税は毎年1月1日時点の所有者に向けて、4月ごろに納税通知書が送られます。

ファインナンシャルプランナー(FP)は、ご相談者の年齢、家族構成、趣味、ライフスタイルなど細かくお伺いして、ライフプランシミュレーションを作成します。
金融や住宅ローン、保険などお金に関する知識を持っているいわば「お金のプロ」ファインナンシャルプランナー(FP)に相談をすることで見えてくる問題点もあり、早期に対策を立てることが出来ます。
人生設計は、金融機関等での融資相談窓口や、数字上の計算だけでは測りきれません。
住宅は「人生の中で最大の買い物」と言われております。
ご家族のご希望を最大限反映して、将来の「教育資金」や「老後資金」にも不安も残さないように、事前にプロに相談することが大切です。

フラット35の基準金利

フラット35(11月実行金利)2019年11月の基準金利は1.43%(前月は1.37%)になりました。
この基準金利から、頭金1割(マイナス0.26%)、S規格住宅(マイナス0.25%)、団体信用保険なし(マイナス0.2%)の適用を受けると0.72%になります。
依然として超低金利の状態になっております。
フラット35の過去の平均金利4.5%や過去最高金利8.5%を考えると隔世の感があります。(自分の時は3.4%でした)
これに加え、住宅ローン減税も考慮すると 一生賃貸派以外の方は是非ライフプランシミュレーションをしてご検討下さい。

住宅を「買うリスクと買わないリスク」について

住宅購入は人生での買い物の中で最大の買い物とも言われております。
多額の住宅ローンを組むことが多いのでその返済に躊躇される方もおられると思います。
これが「買うリスク」になります。
それでは、「買わないリスク」とはどんなことかを考えてみましょう。

まず、日本の社会保障制度を見てみましょう。
夫36才(年収500万円、サラリーマン)、妻32才、お子様6才と4才の4人家族で、夫が36才で死亡した場合の「遺族年金」を調べてみましょう。
基礎年金が年:約78万円、厚生年金が年:約50万円(概算)でお子様がそれぞれ18才になるまで1人当り年:約22万円支給されます。
つまり、年間:約173万円となり月間:約14.5万円となります。
この家族の月間の生活費が15万円、家賃8万円で、3人家族になったことより生活費が9万円になったとすると
(賃貸派)14.5万円ー9万円ー8万円=▲2.5万円の赤字になります。
一方、住宅ローンで同じく月間8万円の支払をしている場合には夫の死亡により住宅ローンが免除されることにより
(持家派)14.5万円ー9万円ー(8万円→0円)=+5.5万円の黒字になります。
「買うリスク」だけでなく「買わないリスク」もあることを理解して頂ければと思います。

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