ご相談事例

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おうちの買い方相談室が実際にご相談頂いた事例をご紹介いたします。
ぜひ参考にしてください。

住宅購入事例家賃負担を考えると、戸建ての購入をしたほうが良いか

Q.

私は28歳の会社員で独身です。2歳年上の姉とその子供、両親の5人家族です。現在はアパートを2部屋借りて住んでいます。
その家賃負担を考えると、戸建ての購入をしたほうが良いのではないか検討しております。
姉と弟での住宅ローンが組めるかと将来の課題について教えて下さい。

A.

姉と弟での住宅ローンは一般的ではありませんが取扱いをしている金融機関はあります。今回は、希望の土地と建物の購入には、姉と弟の年収の合算で住宅ローンの借入れの必要がありました。
将来の課題として、住宅ローンは基本的に30年以上の長期返済をしていくことになります。姉と弟さんの年齢がまだ若いことで、今後おふたりの家族構成が変わる可能性があります。その際に住宅ローンの返済と自宅をどのようにするのかの事前の検討が必要になります。
その他、住宅ローンの組み方や返済方法などについては住宅購入診断士の資格を持つ「おうちの買い方相談室つくば店」のファイナンシャルプランナーに是非ご相談下さい。

住宅購入事例実家の持ち家の処分と住宅ローンについて

Q.

夫47歳、妻43歳の共稼ぎの公務員で、現在賃貸アパートに住んでおり、子供はおりません。私(妻)の実母が近くの自己所有の戸建てにひとりで住んでおりますが、高齢で足も不自由な為、駅近で買い物にも便利な新築マンションを購入して一緒に住もうと考えております。年齢的な不安もあるので住宅ローンの組み方と実母の戸建ての処分についてアドバイスをお願い致します。

A.

住宅ローンの完済年齢は一般的に80歳となっておりますが、遅くとも定年時には完済する目処の対策が大切だと考えます。
住宅ローン控除制度をフルに活用することも重要です。
ご夫婦の各自の年収と借り入れ金額でのシミュレーションをして、場合によってはご夫婦でのペアローンも検討する必要があります。
奥様の実母のお住まいになっている土地は、その場所にもよりますが、家屋の築年数が経っているのであれば、売却することをお勧めします。
そして、その売却代金とお手持ちの金融資産などを勘案して「住宅ローンの早期返済」、「働けなくなるリスク」、「老後資金準備」の3つの項目の対策を立てることをお勧めします。
まず「住宅ローンの早期返済」については固定金利を選択して返済総額を確定させて下さい。これにより次の2つの項目の「働けなくなるリスク」や「老後資金準備」について、様々な方法をとることが可能になります。
なぜ返済総額を確定させる必要があるのか、そしてどのような対策を取ればいいのかについては、住宅購入診断士の資格を持つ「おうちの買い方相談室つくば店」のファイナンシャルプランナーに是非ご相談下さい。

住宅購入事例新築マンションへの住み替えについて

Q.

現在45歳の独身女性で会社員です。生涯独身を決めて新築マンションを11年前に購入しました。最近そのマンションがかなり値上がりしてきたので売却して、広い新築マンションに住み替えようと考えています。アドバイスをお願いします。

A.

新築のマンションの売却を考える場合には、一般的には10年以内だと建物の価値も維持できるといわれています。
その点からも今回の売却を考えるタイミングとしては良いと思われます。
ポイントとなる点は以下の通りです。

  1. 今回の買い替えの場合には、売却益に係る3,000万円の特別控除も利用出来るので、まず売却により現在の住宅ローンの残債を全額返済することを前提に考えて下さい。
  2. 購入するマンションについては、住宅ローンの組み方が非常に重要になります。頭金の有無や金利の固定・変動選択、返済期間などによりその支払い総額が大きく変動するためです。
    又、売却益の活用の仕方や毎月の住宅ローンの支払方法により、「繰上げ返済」や「老後資金」準備の対策も十分取れるようになります。
  3. 買い替えはせずに、「賃貸」にする方法も考えられますが、以下のリスクを考慮しなければなりません。

    ①空室対策

    ② 家賃の未納

    ③ 立ち退き・転貸借問題

    ④ 修繕積立金・管理費の上昇

    ⑤ 地震などによる破損リスク

    ⑥ 固定資産税の負担

最後に今回購入するマンションは、老後に「再度売却」して別の「終の住処」を選択する可能性もありますので、その点を考慮した物件選びをすることをお勧めします。 住宅ローンの組み方や「繰上げ返済」、「老後資金」準備の対策については、住宅購入診断士の資格を持つ「おうちの買い方相談室つくば店」ファイナンシャルプランナーに是非ご相談下さい。

住宅購入事例ペアローンを組むときの注意点について

Q.

夫40歳、妻35歳、子供5歳で夫婦共稼ぎのサラリーマンです。
都内のマンションの住宅ローンをペアローンで組もうと思っております。ペアローンを組む場合の注意点を教えて下さい。

A.

住宅ローンをペアローンで組む場合として、購入価格に対して、単独での借入額の不足や住宅ローン控除の為に、ご夫婦の年収合算することがあります。ご夫婦が健康や仕事上で問題なく働いて行くことが前提になっているのでこの前提が崩れるようなことがあると大変です。特に離婚した場合には、住宅ローンを単に滞納しなければ良いというだけでなく、「借入れをしている人が住んでいる」ことが条件になっているので、金融機関から一括返済を求められる場合もあります。その為、他の金融機関での借り換えをするという方法もありますが、借り換え金額によっては出来ない場合もあります。
又、病気や転職、失業、倒産など予測が困難な時代においてはその対策は必須といえます。
ペアローンを組む場合には、特に以下の点を考慮する必要になります。

  1. 住宅ローンの返済計画にゆとりを持つ
  2. 資産価値を維持出来るマンションを購入する

などがあります。
この他にも具体的にどの様な注意点があり、それらの対策をどう取れば良いかについては「おうちの買い方相談室つくば店」の住宅購入診断士の資格を持つファイナンシャルプランナーに是非ご相談下さい。

住宅購入事例アパートに暮らしているが戸建ての平屋を新築で建てたい

Q.

40代の共稼ぎの夫婦です。子供はおりません。現在アパートに暮らしておりますが、「家賃がもったいない」のと「老後ひとりになった場合には、賃貸アパートを借りるのが難しい」という話を聞き、戸建ての平屋を新築で建てたいと考えております。年収は夫の方が多いですが、過去に自己破産をしており住宅ローンが組めるか心配です。アドバイスをお願い致します。

A.

今回のご相談者様の理由で住宅購入を検討されるかが非常に多くなってきております。現在は住宅ローン控除もあり、住宅ローン金利も歴史的低水準なので、住宅購入を検討される良いタイミングだと考えております。さて、ご質問ですが自己破産の時期にもよりますが、ご主人名義での住宅ローンの借入れは難しい場合があります。奥様を住宅ローンの主債務者にして、ご主人を連帯債務者にすることで借入れを検討されては如何でしょうか?世帯年収で金融機関からの借入れ上限額を知り、変動金利や固定金利の場合の毎月の返済額などをみて借入金額を検討して下さい。
「借入可能金額と返済可能金額は違います!」
どのような住宅ローンの組み方が良いかは、是非ご相談下さい。

住宅購入事例住宅ローンと子供の教育費が心配です!

Kさん(茨城県つくば市)

Q.

夫婦共に38歳で、夫は会社員で専業主婦をしています。子供は7歳を筆頭に5歳、3歳の3人おります。子供には、教育を身につけさせたいので幼稚園から高校までは全て私立に行かせたいと思っています。
戸建ての住宅の購入予定もあり、いくらまでの住宅ローンを組めば良いか心配です。教育資金と老後資金の準備と運用についても教えて下さい。

A.

現在のご主人の年収と将来の働き方と奥様も下のお子様の小学校入学時から働きに出られるとのことを前提に「ライフプランシミュレーション」を作成致しました。3人のお子様全員を高校まで私立,大学も私立理科系に進学予定でシミュレーションすると住宅購入に関係なく家計が今後非常に厳しくなることが分かりました。
お子様の進学先や家計の見直しについて再度ご夫婦で検討して頂いた上で適正な住宅購入価格を算定したいと思います。
又お持ちの金融資産も普通預金に置いたままとのことでしたので、「長期・積立・分散」に基本に則り、教育・老後資金に備えて運用をお勧めします。具体的な方法や投資先については、運用する金額や目標額、必要な時期などにより変わってきますので総合的に判断する必要があります。

住宅購入事例中古マンション購入のポイントと良いリフォーム業者の見分け方

Tさん(茨城県つくば市)

Q.

40歳の共稼ぎの会社員の夫婦です。
終の棲家として3LDKの中古のマンションの購入を検討していますが、子供がいないので購入後のリフォームも予定しています。
中古マンション購入のポイントと良いリフォーム業者の見分け方等がありましたら教えて欲しいです。

A.

中古マンションの購入についてのポイントはいくつかありますが、主なものは

(1) 立地条件

(2) 築年数

(3) 施工業者

(4) 全戸数と入居者数や入居者年齢など

(5) 管理組合の活動状況

(6) 修繕積立金額とその推移

(7) 敷地内の駐車場台数

(8) 売却予定や可能性の有無

などです。 今回、戸建てではなく「マンション」にされたのは「利便性」を最優先に将来の「老後生活」を見据えてとの理由でしたので上記のポイントから検討することをお勧めします。
又、リフォーム業者の選定は意外と難しく、各業者のHPなどだけでは中々判断しづらいと思います。各業者の施工例なども掲載されている場合もありますが、実際の仕上がりなどを見ることが出来ないため、最終的にはその業者を間近で良く知る人に相談するのが最善と思います。
「おうちの買い方相談室つくば店」では、実績があり信頼のおける業者を紹介させて頂きますので是非ご相談下さい。

住宅購入事例リノベーションされた戸建ての提案

Nさん(茨城県牛久市)

Q.

現在、アパート住まいをしている共稼ぎで同い年の27歳の夫婦です。子供は長男(5歳)、長女(2歳)の4人家族ですが、将来的にはもうひとり子供が欲しいと思っております。今の家族構成でもアパートが手狭なことや今後の子供の成長を考えると子供部屋を与えてあげたいので戸建てを購入したいと計画しております。
無理のない住宅の購入予算を教えて下さい。

A.

ご主人と奥様の世帯年収と今後の収入の見通しや家族計画などをヒアリングしてライフプランシミュレーションを作成致しました。
ご希望のエリアでの新築の戸建ては、お子様の教育資金やご夫妻の老後資金などを考慮すると予算的に無理があることが分かりました。
只、戸建てはどうしても欲しいということで「リノベーションされた戸建て」(=中古物件)を検討することをお勧め致しました。
実際に物件を見ないと不安とのことだったので現地に行き、立地条件や外観や内装などを建築業者の方から説明を受けたところ非常に満足出来たこともあり、予算も新築の場合に比べて半分以下になることでご希望の戸建ての購入が可能になりました。

住宅購入事例今回購入して良い住宅価格はいくらが妥当か

Dさん(茨城県つくば市)

Q.

公務員をしております夫婦で共に32歳です。5年前に地元の工務店で戸建ての注文住宅を建てましたが、入居して直ぐに天井からの雨漏りがひどく再三補修するように依頼しましたが、多忙を理由に対応してもらえずやっと補修に来た時には、既に壁の断熱シートまで雨水が入っており建て直しをすることになりました。ところが、その工務店が突然倒産してしまい現在は取り壊されたままの状況です。
住宅ローンの残債もある中、今は家族5人でアパート住まいをしておりますが再度別の住宅メーカーで新築しようと考えております。
今回購入して良い住宅価格はいくらが妥当なのかを教えて下さい。

A.

今回のご相談では、

①現在の住宅ローン残債務額も踏まえて、新たに住宅ローンはいくらまで借りられるのか。

②新たな住宅ローンの無理のない返済額はいくらかを知ることが重要です。

その為に「ライフプランシミュレーション」を実施することになりました。
ご夫婦の年収や金融資産、退職金額、ライフスタイルやお子様の教育方針、老後生活などをヒアリングさせて頂き、今回の住宅予算を算出しました。
ご夫婦の年齢も若く、金融資産もお持ちで当初の住宅価格が世帯年収に比べて低めに設定されていたこともあり、新たな住宅ローンでの借換えもスムーズに行きました。
住宅購入において依頼した工務店の倒産は滅多にあるものではありませんが、しかし実際に起きてしまうとその後の人生設計が大きく変わってしまいます。
地元の工務店さんの場合、その会社の信用情報収集はなかなか難しい部分もあります。信用情報は帝国データバンクなどで調べることも可能ですが、その前に是非ご相談下さい。

住宅購入事例現在の世帯年収でいくらの住宅購入予算が妥当か

Iさん(茨城県土浦市)

Q.

45歳の夫婦で共に公立病院の勤務医をしております。
子供は中学2年生を筆頭に4人おり、その内2人を医者にしたいと考えております。現在は賃貸に住んでおりますが子供の成長により手狭になり、戸建てを検討しております。
将来はその戸建てを売却若しくは賃貸にして、リタイア後には別の土地に戸建てを購入することも考えております。
現在の世帯年収でいくらの住宅購入予算が妥当なのかを教えてもらいたいです。

A.

現在の世帯の金融資産と年収で、ご検討されている住宅購入予算を基にライフプランシミュレーションを作成したところ、お子様2人が私立の医学部に入学した場合でも、住宅ローンの返済と教育資金および老後資金についても十分確保出来ております。
しかし問題点が2つあります。
ひとつは、インフレ対策(特にハイパーインフレ対策)です。ライフプランシミュレーションでは、現在の円の貨幣価値が将来大幅に変わらないことを前提にしているので、第二次世界大戦後に日本で起きたハイパーインフレが万が一起きた場合(現在の国の借金はその当時よりも名目GDP比で悪化しています)には対策をしていないと対応出来なくなります。
二つ目は、ご夫婦共稼ぎが何らかの理由でお一人の収入になった場合の対策です。前述のインフレ対策にもなり、死亡のみならず就業不能の状態にも対応出来る生命保険に加入することも検討する必要があります。
また、リタイア後に再度住宅購入も考えているとのことなので、その際に住宅ローンを組めない場合のことも考えて、今回の戸建ては売却を前提に、資産価値が極端に劣化しない住宅の購入することをお勧めします。

住宅購入事例自宅をリフォームして賃貸かそれとも売却か

Aさん(茨城県つくば市)

Q.

夫婦(共に47歳)と二人の子供(中1と小5)の家族です。
現在築40年の木造の自宅に住んでおります。
自宅から車で30分位の処に妻の両親が住んでおりますが、両親ともに高齢になった為、両親の戸建ての家を2世帯住宅としてリフォームして家族で引っ越す予定です。
そこで今住んでいる自宅の処分として、リフォームして賃貸にするか、売却するかで悩んでおります。
アドバイスをお願い致します。

A.

築40年の木造の自宅のリフォームについてですが、建築基準法などの法規制が当時と大きく変わっており、事前に専門家の方に調査してもらう必要があります。その上でリフォーム費用と今後のメンテナンス費用も併せて検討した上でその収支を判断する必要があります。
その他に賃貸した場合には、空室などのリスクがあることを忘れてはいけません。
一方自宅の売却については、業者より600万円の価格が提示されているとのことなので、この売却代金の資産運用が重要になります。
ご両親の自宅のリフォーム費用は、手持ちの資金がある場合でも現在の住宅ローンの低金利などを活用して、出来るだけ長期間の借入れを行うと同時にこの売却代金を含めた資産運用により、お子様の教育資金やご自身の老後資金の準備をしていくことをお勧めします。

住宅購入事例住宅ローン金利を変動から固定に変えるか悩んでいます

Uさん(茨城県牛久市)

Q.

3年前に住宅購入をして、現在住宅ローンの返済中の35歳の会社員です。
家族は共稼ぎの妻(32歳)と3歳と1歳の子供がいます。
借入期間は35年で、元利均等の変動金利を選択しています。
住宅ローンを組むときに、金融機関の方から固定金利ではなく変動金利を強く勧められたので変動金利にしましたが、将来の金利上昇により返済額が上がることが心配です。
アドバイスをお願い致します。

A.

住宅ローンを組まれる多くの方が変動金利を選択されております。
日本においてバブル崩壊後、デフレ経済が長期間続き金利は歴史的な低水準になっております。過去25年見ても変動金利が固定金利よりも有利であったのは事実です。しかし、今回の世界的なコロナ禍により世界各国の財政・金融政策により景気対策が打ち出され米国ではインフレ懸念も出てきています。
日本国内でも、一部商品では値上げが実施されるなど過去の経済状況とは明らかに変化が見られます。
現在の日本政府の政府債務残高(=借金)が名目GDP比で過去最高水準(先進国中最下位)になっていることを踏まえると、確率は低いかも知れませんが今後は「円の価値」が暴落してハイパーインフレ(=物価が急上昇する)ことに備える必要があります。
過去にも同様の財政状況になり、第二次世界大戦後の1944年から1955年の6年間で消費者物価が約180倍になりました。
このような場合には金利は急上昇し、同様に変動金利の金利も急騰することが予想されます。
こうした不安に備える為にも、現在の金利水準で固定金利に変更されておかれることを強くお勧めします。

住宅購入事例マンション購入後にそれを売却して戸建てを買うことは?

Nさん(茨城県土浦市)

Q.

結婚して5年、同い年の35歳の夫婦です。
子供は現在いませんがひとりぐらいは欲しいと思っています。
仕事は、共に大手会社所属のインストラクターをしており、将来は独立して自宅で個人レッスンをしていきたいと考えています。
現在は、職場が都内ということもあり賃貸のマンション住まいです。
子供が出来るまでは、通勤に便利な1DKのマンションを購入して、その後にそのマンションを売却して郊外の戸建てを購入しようと思っております。
アドバイスをお願い致します。

A.

まず、現在の住宅購入の市場環境についてお話します。
住宅ローン金利は、フラット35の基準金利は1.61%(6月)で歴史的にも低水準です。又、住宅ローン控除やすまい給付金などの税優遇を受けることができる恵まれた環境にあるといえます。一方、住宅価格は毎年のように上昇を続けており、例えば都内の新築マンション価格(3LDK)は平均6,000万円以上しているのが現状です。
今回、1DKのマンションの購入を検討されているとのことですが、マンション購入に当たっては、①立地②価格③施工会社④販売会社をよく検討する必要があります。特に、将来転売した資金で戸建ての購入に充てるという計画ですが、まず「将来の売却が可能か?」「希望通りの価格で売却出来るか?」を上記ポイントに照らし合わせて購入する必要があります。
今後の日本を含めた世界の経済状況を考えると、コロナ禍からの経済回復で景気が良くなりつつあり、金利は上昇傾向です。
将来、お子様が出来た時点でのマンション転売による戸建て購入は、現在の市場環境に比べ、①住宅ローン金利の上昇や②住宅ローン控除の税優遇廃止なども考えられる為、非常に不利な条件になる可能性が大です。
最悪な場合には、マンションの売却価格が低価格となり住宅ローンの残債を払えず、借金を抱えて戸建ての購入が出来なくなることです。
仮に、希望通り売却出来たとしても戸建ての価格が値上がりし、住宅ローン金利の上昇とローン完済年齢により借入期間が短縮された場合には、月々の返済額が多額となり、教育資金・老後資金の準備も出来ないことになります。将来独立の予定があるなら、最初から戸建ての購入を検討されることをお勧め致します。

住宅購入事例生命保険の見直しについて

Mさん(茨城県つくば市)

Q.

売り建て住宅の購入を検討しております。
現在35歳の会社員で、妻は30歳の専業主婦です。
0歳の双子の子供がおり、今後の教育資金や老後資金の準備を考えると住宅ローンの支払いに不安があります。
特に生命保険の見直しを考えておりますが、見直す際のポイントを教えて下さい。

A.

住宅購入する際の「家計の見直し」の中で「生命保険」の見直しは必須項目です。
「生命保険」については、社会人になった際に親戚や知人、友人から加入することが多く、保険内容についても「お任せ」でどのような保険に加入しているかも分からず、ましてや加入していたことすら忘れていたなども散見されます。
ご質問についてですが現在ご加入の生命保険の保障内容を確認する必要があります。
加入している意味のあるものは残し、意味のないものは見直しをすべきです。
見直す場合のポイントは

①住宅ローン額と保障額(団体信用生命保険の加入の有無)

②住宅ローン借入時の年齢と返済年数(繰上げ返済準備)

③お子様の年齢や人数と教育方針(教育資金準備)

④共稼ぎ世帯か否か(働けなくなるリスク対策)

⑤金融資産の状況(インフレ対策)

などの項目を中心に総合的に勘案して見直していきます。
「生命保険」は
<人生において「住宅」の購入に次ぐ大きな「買い物」である>
とも言われております。
人生100年時代、前述した「インフレ」や「繰上げ返済」、「教育資金」、「老後資金」といった対策にも大きく影響するので最も重要です。

住宅購入事例ご夫婦二人家庭の住宅購入相談

Aさん(茨城県つくば市)

つくば市在住の40代のご夫婦が住宅購入について来店されました。
ご夫婦お二人の家庭なので、次の項目でのご相談を受けました。

Q.

①戸建てかマンションか
②住宅ローンの借入額の上限
③変動金利か固定金利か
④繰上げ返済について
⑤老後資金の確保について

A.

①今後の老後生活を考え、「生活の利便性」を最重視したいという点と、車の所有も1台でマンション内の駐車場も確保されているとのことでしたので、「新築」ということもありマンション購入をお勧めしました。

②「ライフプランシミュレーション」を行い、「借入可能額」と「返済可能額」の違いを説明して無理のない返済額の上限を決定しました。

③同じく「ライフプランシミュレーション」で現在の変動金利と固定金利を基に住宅ローンの「総支払額」を算出し、変動金利の場合は今後の金利動向を仮定し、5年毎にその返済額を計算し比較しました。

④繰上げ返済については、「資産運用」を行うことでその財源を確保することにしました。住宅ローン控除期間が終了した段階でその時の経済状況と資産運用額などによって返済するかも含めて検討する事になりました。

⑤老後資金の確保は、住宅ローンの完済と同様に非常に重要ですので「長期・積立・分散」を基本に、家計と生命保険の見直しなどを行い、現在の預貯金とも合わせて投資の勉強を一緒にしていくことになりました。

住宅購入事例手頃な中古物件を購入すべきか

Mさん(茨城県つくば市)

Q.

50歳の夫婦です。会社員の主人の定年を控えて、この住み慣れたつくば市で戸建てを探しております。
現在の住まいの環境がとても気に入っておりこの地区での新築物件を探しましたが中々見つからず、諦めていたところ手頃な中古物件を見つけました。この中古物件について購入すべきか、その場合の注意点を教えてもらいたいです。子供はもう独立しており、この家に住むことはないとの前提で考えています。

A.

まず、中古物件の購入については売主の「瑕疵担保責任」について知る必要があります。中古物件を「価格が安いから」だけの理由で購入するとその後、雨漏りや壁のひび割れなどの不具合が見つかっても自らの費用で修繕しなくてはならず、予想外の出費を強いられる可能性があります。
それに加えて、リフォームの必要性(入居時及び入居後)や壁紙・カーテン・絨毯などの費用も勘案して中古物件の「価格」を検討する必要があります。このリフォーム費用が意外とかかり同様の新築物件よりも高くなったという事例もあります。
次に、住宅購入にあたり現金購入するのか、「住宅ローン」を組むのかの判断も大切です。
「住宅ローン」の場合にはその組み方が特に重要です。
ご主人は60歳で定年になり、65歳まで雇用延長で働くとの意向でしたので、現在の年収や定年後から65歳までの年収、保有の金融資産残高と支給される退職金額などを前提に有利な「住宅ローン」の組み方、住宅ローン控除の有効活用や繰上げ返済対策と老後資金の備え、将来の介護施設の入居の可能性なども合わせて検討する必要があります。

住宅購入事例転職と将来地元に帰る可能性のある場合の
住宅購入のタイミングについて

Tさん(茨城県牛久市)

Q.

現在32歳で、家族4人(妻:専業主婦、子供2人)でアパートに住んでおります。今のアパートが子供の成長で手狭になっており戸建の住宅を購入しようと考えている一方、転職も今すぐではないですが検討しています。
又将来は両親の地元に帰る可能性もあります。
このような場合、住宅購入をすべきなのか、するならどのタイミングで検討すべきかを教えて下さい。

A.

住宅購入の目的がお子様の成長の為と住宅ローンの完済時期を考えると、出来るだけ早く購入されるのが望ましいですね。
現在の住宅を購入する環境面では、住宅ローン金利の水準や住宅ローン控除の税優遇、住宅価格の上昇などを過去と比較すると恵まれていると言えます。
又、転職の可能性のお話もありましたが、転職そのものよりも、転職後の収入も含めた待遇面(転勤や在宅勤務など)がどうなるかが重要です。
住宅ローンの借入については「フラット35」では転職後3か月以上の勤務実態があれば、住宅ローンの申請は可能です。
ご両親の地元に帰るかもしれない可能性とのお話ですが、何年後との具体的な数字はお持ちですか?早期にその可能性があるのであれば住宅購入は見送るべきです。
時期は未定という場合には、住宅購入後の売却や賃貸を検討することになるので、毎年の住宅の資産価値と住宅ローンの残債額を比較しておく必要があります。
よって住宅メーカーの選定が非常に重要になります。

住宅購入事例住宅予算をどう決めていいのか?マンション購入の注意点

Aさん(茨城県つくば市)

Q.

39歳で独身の会社員の女性です。現在、結婚する予定はありません。一生独身の可能性もあります。
今はアパートに住んでいますが、高齢者になると入居を大家さんから拒否されることもあると聞きました。貯金がある程度あるので、この際にマンションを購入しようと考えています。
住宅予算をどう決めていいのか、マンション購入の注意点を教えて下さい。

A.

まず、住宅を購入する前にして頂いているのが「ライフプランシミュレーション」です。現在の年収や預貯金、勤務先、退職金の有無やリタイア時期などを中心にご自身のライフスタイルも勘案して「住宅予算」を決めていきます。
又、購入した場合と一生賃貸だった場合との比較も見ておく必要があります。
これにより、住宅ローンの完済は勿論「老後資金」の準備や方法なども併せて検討していきます。
マンション購入については、特に以下の4つの点に注意する必要があります。
①築年数(中古の場合)②修繕積立金 ③管理組合 ④駐車場です。
これらの項目から当初予想していない費用が住宅ローン以外に発生する可能性がありますので注意が必要です。
マンションの間取りですが、一人住まいに限定せずに、現在予定はなくても将来結婚されることも検討されておかれた方が良いと思います。
このような点を十分踏まえた上で購入を検討して下さい。

住宅購入事例住宅ローンの変動金利と固定金利について

Kさん(茨城県つくば市)

Q.

住宅ローンを組むことになりましたが、変動金利と固定金利のどちらを選択するか悩んでいます。今後も低金利が継続するならば、固定金利に比べ変動金利の方がかなり有利だと思うのですが、今後の金利見通しについて教えて下さい。

A.

住宅ローンを組む場合に一番悩ましいのがこの選択ですね。
変動金利と固定金利ですが、一定期間固定でその後は変動になる組合せタイプもあります。
変動金利の特徴は①半年毎に金利見直し②5年毎に返済額の見直し③その際の返済額の上限は見直し前の1.25倍になっています。
今後の金利についての見通しは、世界経済や国内の景気動向に左右される為、その予測は非常に難しいですが世界各国でコロナ対策の財政出動をして景気の下支えをしている現況では当面金利が上がることはないと思います。只、コロナ収束後においては、日本の政府債務残高の水準や過去の政府債務の返済方法などを考慮すると将来15年以内に金利が急騰する可能性もあると考えています。
どちらの金利を選択したら良かったかはあくまで「結果論」ですが、このような金利上昇リスクについてどのように考えるかで選択の判断をされたら如何でしょうか。

住宅購入事例住宅ローン控除を最大限に活用するには?

Oさん(茨城県つくば市)

Q.

夫婦共稼ぎで住宅ローンを二人で組もうと思っておりますが住宅ローン控除の制度を知り、税制のメリットがあると聞きました。このメリットを最大限に活用するにはひとりで借りるのか、ふたりで借りた方が良いのか悩んでいます。

A.

住宅ローン控除は、住宅ローンの年末の残高の1%か40万円の少ない金額が所得税・住民税から控除される制度です。
ご夫婦の年収と住宅ローンの借入額によって控除される金額が変わります。
まずは、年収の多いご主人又は奥様単独で住宅ローンを組んだ場合のシミュレーションをしてみましょう。
その際に、控除枠の上限まで使い切っているかを確認します。
控除枠の上限を使いきれていない場合にはご夫婦で住宅ローンを組まれることをお勧めします。

住宅購入事例中古戸建物件の購入と予算について

Sさん(茨城県つくば市)

Q.

予算の都合上、新築戸建ての購入は難しいと思うので、中古物件の購入を検討しています。又、無理なく購入できる予算も教えて下さい。

A.

新築物件に比べて中古物件が安いと思われている方が多くいらっしゃいます。しかし、中古物件もそのまま入居できるケースは極めて稀でリフォームをする必要のある場合が殆どです。
物件の価格自体だけでなく、このリフォーム代金なども考慮すると新築と同じか、場合によっては高くなることあります。
又、中古物件を個人の方から購入する場合には瑕疵担保責任
(=購入した家に不具合があった場合に売主さんにその修繕費を請求できる)が一般的に3か月と短く、それ以降に判明した雨漏りやひび割れなどの修繕費は自己負担となります。
中古物件の築年数によっては、構造上大規模な改修工事が必要になる場合もあります。
無理のない購入金額ですが、まずは「ライフプランシミュレーション」をしてみましょう。家族構成やライフスタイルなどを加味し、人生の3大資金と言われている「教育資金」「老後資金」の準備も併せて判断することが重要です。

住宅購入事例希望エリアの内外も含め注文住宅も検討した方が良いと分かったケース

Hさん(茨城県つくば市)

希望のエリアになかなか土地が見つからず、新築の格安の建売住宅を購入してリフォームするのはどうかとの相談を受けました。
その建売住宅は市街化調整区域の為、市場価格よりもかなり割安でしたが下水道などが敷設されておらず、その費用なども考慮して計算すると割高になることが分かりました。また、今後の売却や賃貸にした場合のことも考えて、エリアの内外も含め注文住宅も検討することになりました。

住宅購入事例住宅購入後の生活費の見直しについてのご相談例

Aさん(茨城県つくば市)

ご夫婦共稼ぎ世帯の方で、それぞれが生活費を出し合って住宅ローンの返済を始めました。約半年を過ぎると月々の生活費が当初の計画していた予算を大幅にオーバーしているのでどうしたら良いかとのご相談を受けました。
まず、生活費の中身を教えて頂くと「食費」の比率が高く、特に「外食」に費用が掛かっている事が判明しました。
只、「外食」はご夫婦のストレスの発散の場であることも考慮し、月間に行く①回数と②一回分の費用で予算化をしました。
そして「外食」分として、紙の封筒に予算化した現金を入れて管理することで食費の改善を図りました。

住宅購入事例頭金と繰上げ返済、金利についてのご相談例

Oさん(茨城県稲敷市)

30代で自己資金をお持ちになっているご夫婦が、住宅の購入にあたり、①頭金を入れるかどうか②繰上げ返済は何時したらよいか③金利は固定か変動のどちらが良いかのご相談がありました。
住宅ローンで頭金の有無の場合や頭金を入れた場合に、いくら入れたらよいかの「ライフプランシミュレーション」を作成し、月々の返済額と総支払返済額の確認を行い、今回は頭金を入れることし、その入金額を決定しました。
次に、繰上げ返済については「住宅ローン控除」の特例期間が終了するタイミングで返済することにし、返済額は、その時点での保有の金融資産残高によって決めることにしました。
金利については、繰上げ返済を前提にした場合に、固定と変動でのその期間の支払総額を比較して、変動金利を選択しました。
住宅ローン返済の基本であるローンの支払総額をいかに少なくするかを検討することが重要です。

住宅購入事例返済計画が立てられる「住宅購入価格」を算出できた事例

Tさん(茨城県つくば市)

年収380万円の会社員のご主人(34歳)、専業主婦の奥様(32歳)、二人のお子様(3歳、1歳)のご家族が住宅購入検討のため来店されました。
まず住宅購入が可能かどうかのご相談でしたので、現状分析から将来の収入見通しや教育方針、老後の生活などを基に「ライフプランシミュレーション」を作成し計算致しました。
その結果、住宅購入には(1)生活費の見直し(2)奥様の再就職の時期と収入(3)教育資金準備などがポイントである点をご理解頂きました。
無理のない返済計画が立てられる「住宅購入価格」を算出できたことで、希望地域の選定と建物価格の目処をつけることができました。

住宅購入事例自宅を購入か、賃貸が良いかのご相談例

Hさん(茨城県つくば市)

転勤が国内外に定期的にある方が、自宅を購入するか、賃貸を利用する方が良いかのご相談を受けました。
自宅を購入したい目的の一つに広いリビングや吹き抜けのある住まいを希望されており、賃貸では中々そのような物件がないのと、あったとしても家賃はかなり高額になるという理由でした。
しかし転勤中は、家賃を払う必要がないので、その点は経済的に楽だということでした。
「終の棲家」になるか分からないとのことでしたが、ご希望の間取りの自宅を購入されることをお勧めしました。
但し、以下の項目を最低でも満たすことを条件としました。

  1. 転勤の際には、賃借人を斡旋してもらえること
  2. 転売する場合にも、建物の価値が大幅に毀損しない住宅であること

相談者様の年齢からして働き盛りでもあり、仕事で疲れた体をゆっくりリラックスして休める場所の確保という点からも、上記の条件にあった住宅メーカーで購入されることを決意されました。

住宅購入事例住宅購入を希望のご相談者様のライフプランシミュレーションの提案

Aさん 35歳 妻 子供2人(茨城県つくば市)

3500万円のマイホーム購入を希望されていたがライフプランが赤字となり家計の見直しを行いました。

世帯年収 550万円
頭金 80万円
希望物件の金額 3,500万円

見直し前

収入
手取り40万円
支出
家賃10万円
生活費18万円
マイカーローン3万円
生命保険5万円
教育費3万円
貯蓄1万円

見直し後

収入
手取り40万円
支出
家賃10万円
生活費18万円
マイカーローン完済
生命保険2万円
教育費3万円
貯蓄7万円

生命保険で住宅ローンより利率の悪い保険を見直してマイカーローンを一括返済
増えた貯蓄の一部を住宅ローンに組み入れることで
ライフプランが改善され3500万円のマイホームを安心して購入できるようになりました。

住宅購入事例適正な住宅購入金額で、ご希望に沿った物件をご紹介したケース

Bさん(茨城県土浦市)

地元の不動産会社に行ったところ、想定していた予算と異なる金額の物件を紹介されました。

不安に感じたBさんは、ファイナンシャルプランナー(FP)に適正価格と、ローン返済計画について相談。

ライフプランシミュレーションを作成し、ローンの適正金額も算出。
実際には、3,500万円が適正だということがわかりました。

信頼できる不動産会社の紹介を受け、3,480万円の理想通りのマイホームを購入。
しかも、住宅ローンを無理なく返済していくこともでき、
安心して暮らしていけるとお喜びいただきました。

住宅購入事例当初は建売住宅を検討していたが、相談でヒアリングを受けるうちに
理想のおうちを建てるならば注文住宅が良いと気づいたケース

Cさん(茨城県取手市)

住む場所を重視して、現在住んでいるエリアの建売住宅を中心に探していたCさん。
本当にこのまま建売住宅を買ってよいのだろうか?という不安から相談を受けました。

見直し前

住んでいるエリアの建売住宅4,000万円

場所は良いが家が狭く、設備もイマイチ

見直し後

エリアを広げて注文住宅

土地
1,500万円
建物
2,500万円

予算内で理想のマイホームを実現

現在住んでいる賃貸マンションの近くにある建売住宅の購入寸前に
「35年間のローンを組んで支払う買い物を簡単に決めてしまってよいのだろうか」
と相談されました。
ヒアリングを進めていくと、建売住宅より注文住宅の購入が家族に合っていると気づき提携不動産会社の土地と住宅会社の紹介により予算内で理想のマイホームを手に入れたケース。

住宅購入事例新築マンションの購入から中古リノベーションに変更し、
ローン支払い額が減少

Dさん(茨城県つくばみらい市)

希望エリアの新築マンションの購入を検討し、販売会社の資金計画を作成するも購入金額に不安があり、相談室の予算診断サービスを受けました。

見直し前

適正金額はいくら?

新築マンション
4,000万円

見直し後

適正金額は3,300万円

中古マンション
2,800万円
フルリノベーション
500万円

当初は新築マンションの購入を検討し、マンション販売会社の提携ローンで事前審査も完了。
営業マンは契約を迫るが、支払っていけるかの不安から相談室に相談し、
提携の不動産会社とリフォーム会社の紹介で中古マンションのリノベーションに成功したケース。

住宅購入事例住宅ローンの金利が低いので、見直して月々の返済額を削減したケース

Eさん(茨城県牛久市)

面倒くさいという理由だったが、相談室で借換えの相談もできることを知り、見直しを行いました。

見直し前

ローン残高
2,000万円
金利
2.457%(変動)
残期間
25年
毎月の返済額
89,471円
総返済額
26,841,524円

見直し後

ローン残高
2,090万円
金利
0.725%(変動)
残期間
25年
毎月の返済額
76,191円
総返済額
22,857,543円

※90万円は借り換え諸費用(概算)です。

月々の返済額が13,280円ダウン!総返済額は3,983,981円ダウン!
相談室での借り換え相談を知り、見直すことで、月々の返済額を削減したケース。

住宅購入事例手出し資金ゼロ円で300万円のリフォームを実現した事例

Fさん(茨城県取手市)

住宅ローンの借り換えにプラスしてリフォーム代を上乗せすることで、手出し資金ゼロでもリフォームすることができました。借換えの諸費用(保証料・融資手数料)なども融資に組みこめるので手出し資金は全くかからず助かりました。

見直し前

ローン残高
3,000万円
金利
1.9%(変動)
残期間
20年
毎月の返済額
150,348円
総返済額
36,083,461円

見直し後

ローン残高
3,390万円
リフォーム代:300万
借換諸費用:90万
金利
0.6%(変動)
残期間
20年
毎月の返済額
149,929円
総返済額
35,983,011円

月々の返済額を減らした上に、リフォームにより快適な生活空間を手に入れることができました!

住宅購入事例住宅ローンは頭金を入れて組み、住宅ローン控除を最大限活用するようご提案したケース

Kさん(茨城県牛久市)

60歳の定年を3年後に控えられたご主人と看護師をされている奥様(54歳)のご夫婦が住宅購入のご相談にお見えになりました。
現在のご主人の年収は高く、奥様も現役で65歳までは働かれる予定で、現預金が約1億円あるとのことでした。
ご相談内容は、

  1. 住宅を現金で購入した方がよいのか?
  2. 住宅ローンを組んだ方がよいのか?
  3. 住宅ローンの借り入れは単独かお二人がよいのか?
  4. 住宅ローンを組む場合には、頭金を入れた方がよいのか?
  5. 頭金を入れる場合にはいくらを入れるのか?
  6. 住宅ローンの場合、繰り上げ返済は何時したらよいのか?

などの質問がございました。
これらのご質問について、

(1) 現在の住宅ローン金利水準や固定金利と変動金利の違いについて

(2) 住宅ローン控除制度について

(3) フラット35の頭金活用による金利引下げ効果について

(4) インフレ対策及び繰上げ返済財源としての外貨準備について

(5) 老後資金の確保と運用について

等のお話をさせて頂き、住宅ローンは頭金を入れて組み、住宅ローン控除を最大限活用する形を取り、インフレ対策・老後資金の準備した上で繰上げ返済を行うという結論になりました。

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