ファイナンシャル
プランナー(FP)コラム

マイホーム購入は人生の一大イベントです。その判断を誤ると、家計に長期の負担を強いることにもなりかねません。本ガイドでは、資産運用の視点から失敗しない住宅購入のポイントを解説します。賃貸 vs 持ち家の比較、住宅ローン選び、茨城・千葉エリアの地価動向、子育て世帯が重視すべき条件、活用できる制度、そして無理のない予算立てまで、幅広く解説します。初めての方にも分かりやすく、中立的な立場でアドバイスしますので、ぜひ参考にしてください。

資産形成の観点から見るマイホーム：資産か負債か？

マイホームは人生で最大の買い物ですが、それを資産とみるか負債とみるかで考え方が変わります。資産運用の世界では「資産」とはお金を生み出すものを指すため、自分が住む家は収入を生まない分負債と捉えることもできます​。特にローンを組めば毎月返済という支出が発生し、家計にとってマイナスの存在です。
しかし、だからといって「持ち家＝悪」というわけではありません。ローンを完済すれば住居費負担が大きく減り、土地や建物という現物資産が手元に残ります。また、将来転勤などで家を離れる際に売却して現金化したり、人に貸して家賃収入を得ることも可能です​。そうなればマイホームは負債から資産に変わります。購入時から「将来も価値が残りやすい家」を選べば、売却時に有利で資産形成に役立ちます​ので、資産価値の落ちにくい物件を選ぶ意識を持ちましょう。快適な暮らしと資産性のバランスを考えることが、住宅購入で失敗しない秘訣です。

賃貸 vs 持ち家：どちらが得か？

住宅費の観点から言えば、長い目で見ると持ち家の方が老後の負担は軽くなりやすいです。持ち家はローン完済後は毎月の支払いがほぼゼロ（固定資産税等を除く）になりますが、賃貸は一生家賃がかかります。例えば月7万円の賃貸に65歳以降15年間住めば約1,300万円を支払い続ける計算です​。その差が老後の安心感につながるため、「現役時代にローンを払い終えておく価値」は大きいと言えます。

一方でライフスタイルの柔軟性は賃貸に軍配が上がります。転勤や家族構成の変化に応じて気軽に引っ越せる賃貸に対し、持ち家は簡単に移動できない反面、自分好みにリフォームしたりペットを飼ったりと安定した住環境を築けるメリットがあります​。どちらを重視するかは人それぞれです。

また、資産形成の面では持ち家は土地という資産が残るメリットがあります。賃貸では支払ったお金は戻ってきませんが、持ち家は将来売却すればお金が戻る可能性があります。老後の安心や住まいへの愛着を取るなら持ち家、身軽さや金銭的な流動性を保つなら賃貸、といった具合です。資産価値やライフイベントも踏まえて総合的に判断しましょう。

金利動向と住宅ローンの選び方

2024年は日本の金利が転換期を迎え、日銀がマイナス金利を解除し利上げに動いた年でした。今後、長期的には金利が上昇する可能性も視野に入れ、住宅ローンの金利タイプを選ぶ必要があります。

• 固定金利 vs 変動金利
  一般に変動金利型ローンの方が当初金利は低く抑えられています​。その反面、将来金利が上がれば返済額も増えるリスクがあります。固定金利型は借入時の金利は高めですが完済まで一定で安心です。安全策を取るなら全期間固定（金利は高め）、コスト重視なら変動（金利上昇リスクあり）といった選択になります。迷う場合は「固定10年+残り変動」のようにミックスして様子を見る方法もあります。いずれにせよ、将来の金利上昇シナリオでも返済が続けられるかシミュレーションしておくことが重要です。
• ペアローンの活用
  共働きでそれぞれ収入があるなら、夫婦それぞれがローンを組むペアローンも選択肢です​。単独より多く借りられ、夫婦それぞれ住宅ローン減税を受けられる利点があります​。一方で契約費用が二重にかかったり、離婚時にローンが残る問題、どちらかの収入が途絶えた場合に返済が厳しくなるリスクもあります​。ペアローンを組む際は、将来の家計変化まで見据えて無理のない範囲に留めましょう。

なお住宅ローン契約時には通常団体信用生命保険（団信）への加入があります。これはローン借主に万一のことがあった場合に残債がゼロになる保険で、家族に家とローンの両方を残さないための重要な制度です。団信にも各種特約があり（金利上乗せで疾病保障を付ける等）、保障内容も確認しておきましょう。

茨城・千葉エリアの地価動向と資産価値が高い地域の特徴

茨城県・千葉県内でもエリアにより不動産の資産性は差があります。近年は東京通勤圏のエリアで地価上昇が目立つ傾向です。茨城県では県南・県西のつくばエクスプレス（TX）沿線や圏央道沿いで上昇地点が集中し、例えば守谷市の住宅地は前年比+13%の上昇となりました。一方、県北など通勤圏外の地域では下落が続いています。同様に千葉県でも、TX沿線の流山市（流山おおたかの森など）は子育て世帯に人気が高く地価上昇率上位に入っています。逆に都心から遠い銚子方面など東南部では人口減少もあり地価下落が顕著です。

• 資産価値の高い地域の特徴
  一般に、交通の便が良い（駅近・都心直結路線）こと、生活利便施設が揃っていることが重要です​​。加えて再開発などで将来性がある地域は需要が底強いです。反対に駅から遠い郊外や、特殊すぎる間取りの住宅などは買い手が限られ資産価値が伸びにくくなります​。マイホーム購入時は価格だけでなく、その地域・物件が将来的にどれくらいのニーズがありそうかも考えてみましょう。資産運用の視点では、「立地も含めた物件選び」が成功のポイントです。

子育て世帯・共働き世帯が重視すべきポイント

子育て・共働き家庭の家選びでは以下の点を確認しましょう。

• 教育環境
  学区の評判、保育園の空き状況、周辺の公園や塾の充実度など。
• 通勤アクセス
  最寄駅までの距離や通勤時間、始発駅・急行停車駅かどうか。共働きなら双方の職場へのアクセスバランスも重要。
• 生活利便性
  スーパー・病院・役所など日常生活に必要な施設への近さ。車移動の場合は駐車場の有無も確認。
• 将来の売りやすさ
  将来転勤や住み替えの際に売却・賃貸しやすいか。一般的に駅近・標準的な間取りの住宅は需要が高く、資産価値も下がりにくい傾向です。

これらを総合的に満たす物件がベストですが、現実には難しいので、各家庭で何を優先するかを明確にしておくことが大切です。

住宅購入に活用できる補助金・減税制度

• こどもエコすまい支援事業
  高い省エネ性能を持つ新築住宅の取得に対し、子育て世帯・若者夫婦世帯なら最大100万円の補助金が支給されます​。対象は18歳未満の子どもがいる世帯または夫婦いずれか39歳以下の世帯で、ZEHレベルの省エネ住宅の新築・購入が条件です。
• 住宅ローン減税（住宅借入金等特別控除）
  住宅ローン残高の7%を所得税から控除できる制度です​（控除期間最長13年間）。2024年からは子育て世帯・若者夫婦世帯の場合、控除対象となる借入残高の上限が他の世帯より500万円引き上げられました​。例えば一般世帯で上限3,000万円のところ、子育て世帯等なら3,500万円までローン残高が控除対象になります。新築・中古や住宅の省エネ性能によって上限や期間は異なりますが、住宅購入時には見逃せない大きな減税メリットです。

このほか、自治体独自の補助金（例：三世代同居支援、空き家購入補助など）や、親から住宅資金援助を受ける場合の贈与税非課税枠など、活用できる制度は多岐にわたります。最新の情報を調べ、ご家庭が利用できるものは確実に申請しましょう。

無理のない予算と資金計画のポイント

• 返済負担率を抑える
  住宅ローンの年間返済額は年収の25%以内に収めるなど、家計に過度な負担とならない水準に設定しましょう​。毎月の返済額は、現在の家賃+α程度に抑えると無理が少ないです（持ち家は別途、固定資産税や維持費もかかる点に注意​）。
• 頭金と貯蓄のバランス
  頭金を入れすぎて購入後の貯蓄がゼロ…という事態は避けたいもの。手元に6か月分程度の生活費は残し、残りを頭金に充てるなどバランスを取りましょう。諸費用も含め、購入総額を把握して計画することが大事です​。
• 将来の変化を織り込む
  お子さんの教育費や車の買替え、リフォーム費用など、今後の大きな支出も視野に入れて資金計画を立てます。可能ならライフプラン表を作成し、ローン返済を続けながら教育費・老後資金が貯められるかシミュレーションしておくと安心です​。また、変動金利で借りる場合は金利上昇時の返済増加も見積もっておきましょう。
• 「借りられる額」ではなく「適切な額」を借りる
  金融機関が融資してくれる上限額＝自分にとって適正な額とは限りません。借りすぎは後々の生活を圧迫します​。住宅ローンは長丁場ですから、少しゆとりを持った金額設定にするのが安全策です。

夢のマイホームも、家計を圧迫しては本末転倒です。冷静に数字と向き合い、家族が笑顔で暮らせる範囲の予算で計画しましょう。

いかがでしょうか。
住宅購入で失敗しないためにも、住宅購入診断士の資格を持つ「おうちの買い方相談室つくば店」のファイナンシャルプランナーに是非ご相談下さい。

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ライフエージェント 金綱 亨