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頭金を運用するという考え方

住宅を購入するときに頭金をいくら入れようかと悩まれている方はとても多いです。
また近年、積立NISAやiDeCoなどの資産運用に興味を持たれ、始めてみた方も非常に多いです。
そんな方々へ頭金を入れない場合と入れる場合、入れないで運用し繰上返済する場合、運用し続ける場合の4パターンをご紹介していきたいと思います。

【頭金を入れない場合】

(例)総予算5,000万円 金利1% で試算。

頭金(①) 借入金額 毎月の返済額 総返済額(②) 総支払額(①+②)
0円 5,000万円 141,142円 5,927万円 5,927万円
頭金(①) 0円
借入金額 5,000万円
毎月の返済額 141,142円
総返済額(②) 5,927万円
総支払額(①+②) 5,927万円

〇メリット

  • 何か不測の事態があった時のために、お金を残しておける。

×デメリット

  • 毎月の返済額が上がってしまう。
  • 5,000万円に対して利息が発生するため、総支払額が多くなってしまう。

【頭金を入れる場合】

(例)総予算5,000万円 金利1% 頭金500万円で試算。

頭金(①) 借入金額 毎月の返済額 総返済額(②) 総支払額(①+②)
0円 5,000万円 141,142円 5,927万円 5,927万円
500万円 4,500万円 127,028円 5,335万円 5,835万円
頭金(①) 0円 500万円
借入金額 5,000万円 4,500万円
毎月の返済額 141,142円 127,028円
総返済額(②) 5,927万円 5,335万円
総支払額(①+②) 5,927万円 5,835万円

〇メリット

  • 毎月の返済額が下がる。
  • 総支払額を減らすことができる。
  • 借入時の保証料などを減らすことができる。

×デメリット

  • 何か不測の事態があった時に、お金が足りない可能性がある。

【頭金を入れないで資産運用し、住宅ローン減税終了後に繰上返済する場合】

(例)総予算5,000万円 金利1% 500万円を年利5%で資産運用し、13年後に繰上返済(期間短縮型)。
もちろん、資産運用にはリスクはつきものです。毎年必ず5%ずつ成長する商品は存在しませんが、資産運用についてちゃんとご理解いただいた上で運用していけば、年5%前後の成果は得られる期待は十分に持てます。
その上で500万円が年5%で運用できた場合、住宅ローン減税が終わる13年後には約800万円になります。
この800万円を繰上返済(期間短縮型)に充てます。

頭金(①) 繰上返済 借入金額 毎月の返済額 総返済額(②) 総支払額(①+②)
0円 0円 5,000万円 141,142円 5,927万円 5,927万円
500万円 0円 4,500万円 127,028円 5,335万円 5,835万円
0円 800万円 5,000万円 141,142円 5,759万円 5,759万円
頭金(①) 0円 500万円 0円
繰上返済 0円 0円 800万円
借入金額 5,000万円 4,500万円 5,000万円
毎月の返済額 141,142円 127,028円 141,142円
総返済額(②) 5,927万円 5,335万円 5,759万円
総支払額(①+②) 5,927万円 5,835万円 5,759万円

〇メリット

  • 資産運用で増えた分多く繰上返済することが出来るため、総支払額が減る。
  • 期間短縮型で繰上返済すると、完済時期が早くなる。(例の場合約5年半早くなる)

×デメリット

  • 期間短縮型の方が総支払額を下げる効果は大きいものの、毎月の返済額は変わらない。
    (期間短縮せず、毎月の返済額を下げるタイプもあります。)

【頭金を入れないで資産運用し、住宅ローンはそのまま35年で返済する場合】

先ほどの場合では、資産運用を13年で終えて繰上返済に充てました。
しかし現在は超低金利時代で、固定金利でも1%前後になっています。
であれば、1%ずつ利息がかかっていくことには目をつぶって、資産が年5%で運用されていた方が良いのではないかという考え方です。
繰り返しになりますが、もちろん資産運用にはリスクはつきものですので、資産運用についてちゃんとご理解いただいた上でのお話となります。

500万円を一括投資し、35年間運用した場合、計算上は約2,758万円になる見込みです。
500万円を35年間で積立投資(11,904円/月)した場合、約1,325万円になる見込みです。
なるべくリスクを軽減したいということで、積立投資をした場合でも、35年間で500万円が倍以上になる計算となります。

頭金(①) 繰上返済 借入金額 毎月の返済額 総返済額(②) 総支払額(②+②)
0円 0円 5,000万円 141,142円 5,927万円 5,927万円
0円 800万円 5,000万円 141,142円 5,759万円 5,759万円
頭金(①) 0円 0円
繰上返済 0円 800万円
借入金額 5,000万円 5,000万円
毎月の返済額 141,142円 141,142円
総返済額(②) 5,927万円 5,759万円
総支払額(②+②) 5,927万円 5,759万円

〇メリット

  • 繰上返済での利息軽減以上の経済効果が得られる。
  • 何か不測の事態があった時にお金を出せる。

×デメリット

  • 住宅ローンは35年間支払うことになる。

【まとめ】
ここまで、頭金を入れる入れない、資産運用して繰上返済するしないを比較して、計算上どれが一番お得になるのかを考えてきました。
ただし、一番お得になる方法が皆様にとって一番良い方法とは限りません。
毎月の返済額を減らした方が良いご家庭もあれば、返済期間を短くした方が良いご家庭もあります。自分たちにとって一番ベストな方法はそれぞれ異なります。
どんな方法が一番良いのかを検討するためには、ライフプランを作成して人生設計を立てることが必要となります。まずはライフプラン作成もできるお金のプロとお話をしてみてはいかがでしょうか。

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元々、夫婦で賃貸物件に住んでいてそこまで「マイホーム」の事は近々で考えてはいませんでした。そんな中、住んでいる部屋から一部水漏れが発生!... 続きを読む

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