フラット３５について

ファイナンシャル
プランナー(FP)コラム

執筆者

住宅購入診断士
住宅FPエキスパート
2級FP技能士
お客様の為に何ができるか『全集中』！！
成田店店長
松井新吾が執筆しました。

住宅ローンを検討するときに、フラット３５という言葉を必ず耳にすると思います。
そもそもフラット３５とは、
住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して行う住宅ローン商品です。
ですので、民間金融機関には３５年全期間固定金利の商品とフラット３５があり、混乱してしまう方も多いです。
そこで今回はそのフラット３５についてご説明していきます。

【メリット】

〇メリット①
団体信用生命保険(以下、団信)に加入できない場合でも住宅ローンが組める。
→民間金融機関の住宅ローンでは、団信への加入が必須となります。ですので、健康上の問題から団信へ加入が出来ない方は民間金融機関の住宅ローンを利用することができませんが、フラット３５の場合は団信への加入が任意の為、住宅ローンを利用することが可能です。
ただし、債務者に万一のことがあっても住宅ローンが残ってしまいますので、代わりとなる保険商品等への加入をお勧め致します。

〇メリット②
住宅性能に応じて、一定期間の金利優遇を受けることができる。
→フラット３５Sという商品があり、省エネルギー性能や耐震性能に応じて、5年、もしくは10年間、金利が０．２５％低くなる。

〇メリット③
民間金融機関よりも融資金額を上げられる可能性がある。
→住宅ローンの審査の際、民間金融機関の多くでは審査金利という実際の金利よりも高く設定された金利で審査を行っています。これは仮に金利が上がったとしても債務者がちゃんと返していけるようにするためです。一方でフラット３５では、実際の金利のまま審査を行いますので、審査する上での金利面ではフラット３５の方が緩いと言えます。

〇メリット④
固定金利なので、借入期間中は返済額が変わらず、家計が管理しやすい。
→変動金利と異なり、借入時から返済額が変わることはありませんので、家計の管理や将来設計はしやすいと言えます。

【デメリット】

×デメリット①
変動金利商品と比較すると金利が高め。
→変動金利と固定金利では、基準となるレートが異なり、基本的には固定金利の方がたかくなるようになっています。なので完済時まで変動金利が固定金利を上回らなかった場合、総支払額は変動金利より多くなってしまいます。

×デメリット②
借入額が住宅購入価格の9割を超えると金利が高くなる。
→建設費、住宅購入金額まで融資を受けることができますが、9割を超えるか超えないかで金利が変わってきます。また民間金融機関の住宅ローンでは諸費用を含めて融資を受けられるケースも多いですが、フラット３５では諸費用は融資を受けることが出来ない為、諸費用分も含めて、自己資金が必要となる場合が多いです。

×デメリット③
分割実行ができないため、つなぎ融資が必要。
→注文住宅を建てる場合、メーカーによって異なりますが、何回かに分けてお金を振り込むことが求められます。その場合、民間金融機関の場合はその回数に応じでお振込みをすることも可能ですが、フラット３５の場合は建物完成時の1回のみのお振込みとなります。
ですので、途中のお振込みについては他の銀行から一時的に借りる必要があります。これがつなぎ融資です。つなぎ融資は金利も高めに設定されており、手数料もかかります。

【注意点】

△注意点①
フラット３５の金利は融資時点で確定。
→フラット３５の金利は毎月更新されています。ですので、注文住宅のように審査から融資実行まで何か月もかかる場合、審査時点と融資実行時点での金利が異なる場合が多いです。
例えば、審査時の金利が１％だったとしても、融資実行時の金利が１．５％だった場合、３５年間適用されるのは１．５％となります。将来の金利を予測することはできないので、どうすることもできませんが、覚えておいていただければと思います。

【まとめ】
フラット３５のメリットとデメリットをまとめてきました。
固定金利ですので、やはり変動金利よりも金利が高いということが一番大きな特徴だと思います。比較をすると３５年間変動金利が上がらなかった場合、数百万円多く払うことになる可能性もあります。しかし、上がるか上がらないかは誰にも分かりません。分からないことで悩むよりも、固定金利が向いている家庭、変動金利が向いている家庭という考え方がありますので、そちらに沿って考えていただいた方が良いと思います。
また、健康上のご不安がある方には住宅購入をあきらめずに済む希望となる商品だと思います。
変動金利、固定金利で決めかねている方、
健康上に不安がありフラット３５を利用したいが万一のことがあった時の備えが不安な方、
安心したマイホーム生活を送れるよう、住宅のお金のプロと一度お話してみてはいかがでしょうか。

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店長松井新吾

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最初から最後までずっと味方になってくれて、 大変感謝しております！ （千葉県船橋市　S様）: 元々、夫婦で賃貸物件に住んでいてそこまで「マイホーム」の事は近々で考えてはいませんでした。そんな中、住んでいる部屋から一部水漏れが発生！... 続きを読む

我が家の現在と将来をきちんと考えて下さったのが 「おうちの買い方相談室」でした！ （茨城県つくば市　F様）: 初めて「おうちの買い方相談室」に相談したのは、土地の購入を考えた時です。現在の収入で住宅ローンを組み、最後まで支払いが出来るのか？住宅ローンの審査が通るのか？不安になり、ご相談いたしました。実は、他のＦＰさんとも... 続きを読む

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