ファイナンシャル
プランナー(FP)コラム

物価が上がっているのに景気はパッとしない…そんなニュースを耳にすると不安になりますよね。実はこのような状況は「スタグフレーション」と呼ばれます。今回はスタグフレーションとは何か、そのリスクや金利への影響を解説し、マイホーム購入を検討中の方に向けて今こそ住宅ローン金利をチェックすべき理由や、金利上昇局面での住宅ローンの賢い組み方、そして相談先としてのファイナンシャルプランナー（FP）活用のメリットをご紹介します。初めての住宅購入でも分かりやすいように、纏めましたのでぜひ参考にしてください。

スタグフレーションとは？日本で懸念されるリスク

「スタグフレーション」とは、景気の後退（経済停滞）と物価上昇（インフレ）が同時に進行している経済状況を指します。通常、不景気で需要が落ち込む局面では物価は下がり、好景気で経済が活発な局面では物価が上がるものです。しかしスタグフレーションでは、不景気にもかかわらず物価が持続的に上昇してしまうという、経済にとって異常で厄介な状態です。

ではなぜそんなことが起こるのでしょうか？背景の一つとして供給面のショックが挙げられます。例えば原油などエネルギー価格や原材料費が急騰すると、企業はコスト増加分を価格転嫁せざるを得ず、需要が伸びていないのに物価だけが上がります。賃金上昇や企業利益の拡大を伴わず物価が上がると、人々の消費は冷え込み経済が停滞します。こうして「景気停滞 + 物価上昇」= スタグフレーションに陥るのです。

日本でもスタグフレーションの懸念は現実味を帯びています。例えば直近では、エネルギーや食品の値上げで消費者物価指数は日本銀行の目標2%を上回る伸びが続く一方で、実質GDPがマイナス成長となる四半期が見られました。物価高に賃金の伸びが追いつかず実質賃金がマイナスでは、個人消費が伸び悩み景気の足かせになります。専門家からも「日本はマイルドなスタグフレーションに入りつつあり、これを回避できるか正念場だ」との指摘が出ています。つまり日本経済においても、物価上昇と景気停滞の同時進行に注意が必要な状況なのです。

スタグフレーション局面で金利はどう動く？

景気が悪いとき、本来であれば中央銀行は金利を下げる金融緩和で景気刺激を図ります。しかしスタグフレーション下では物価上昇（インフレ）も起きているため、金利を下げるとインフレをさらに悪化させる恐れがあります。むしろ各国の中央銀行はインフレ退治のために利上げ（政策金利の引き上げ）に踏み切る傾向があります。事実、アメリカのFRB（連邦準備制度理事会）は景気減速のリスクを承知でインフレ抑制を優先し、近年急ピッチで利上げを実施しました。このようにインフレ率が上がる局面では金利には上昇圧力がかかりやすいのです。

また、インフレ下では企業や個人が値上がりする物価に対応するため多くの資金を必要とします。資金需要が増えれば、金融機関は高い金利でもお金を貸し出そうとするため、市場金利も上がりやすくなります。さらに、世界的な利上げの波は各国の金利に間接的に波及します。日本でも海外金利の上昇につられて長期金利や市場金利が上昇し、住宅ローン金利（特に固定金利）が上昇する可能性があります。

要するに、スタグフレーションのように物価上昇と景気悪化が同時に起きる局面では、本来ジレンマに陥るはずの金融政策ですが、インフレが深刻な場合は経済刺激よりインフレ抑制を優先して金利が引き上げられる傾向があるという点がポイントです。その結果、市中のローン金利も上昇方向に向かうリスクが高まります。

最近の住宅ローン金利トレンド（変動金利・固定金利の推移）

現在の日本の住宅ローン金利はどのような状況でしょうか？結論から言えば、長らく史上最低水準にあった住宅ローン金利に上昇の兆しが見えてきた段階です。

まず変動金利について。変動型住宅ローン金利は各銀行で0.3～0.5％前後という超低金利がここ数年ずっと続いてきました。これは日本銀行がマイナス金利政策を敷き、市場の短期金利（短期プライムレート）をゼロ近辺に抑えてきたためです。例えば都市銀行の店頭表示の変動金利（基準金利）は年2.475%程度ですが、大幅な優遇（金利引き下げ）が適用されることで実質0.4～0.5%前後で借りられる商品が多かったのです。2024年までは変動金利はほぼ横ばいの低位安定状態で、物価高騰とは裏腹に住宅ローンの返済負担は抑えられていました。

一方で固定金利はじわりと動きが出ています。固定金利の代表格である長期固定型住宅ローン（※住宅金融支援機構のフラット35など）は、指標となる10年物国債利回りの上昇に伴い2022年頃から数年ぶりに上昇傾向が見られました。実際、フラット35（借入期間21～35年・融資率9割以下・団信あり）の最低金利は、2021年まで約1.3％台で安定していたものが、2022年3月に約3年ぶりに1.4％台へ上昇し、5月には1.480％と約6年ぶりの高水準に達しました。この8か月間で1.280%→1.480%へと上昇した計算で、専門家も「まだまだ上がってもおかしくない状況かもしれない」と述べています。グラフからも、長期金利の上昇に合わせて固定金利がじわじわ上向いてきた様子が読み取れます。

では今現在（2025年頃）の金利水準はどうかというと、2024年後半～2025年にかけて大きな転換点が訪れました。日本銀行は2024年3月についにマイナス金利政策を終了し、7月に政策金利を+0.25%、さらに2025年1月には+0.5%へと利上げに踏み切りました。その影響で、2025年4月にはついに大手銀行が変動金利の優遇幅を縮小し、実質金利を一斉に引き上げる動きが出ています。たとえばそれまで0.4％台だったメガバンクの変動型ローンは、4月以降0.5～0.7％台に上昇しました。同時に35年固定など長期固定金利も2～3％台へと上昇し、「固定も変動も今後上昇する可能性が高い」とはっきり意識される局面になっています。

ただし金利水準は依然として歴史的低さであることも事実です。【2025年現在でも変動金利は0.5％前後、長期固定でも2％台】と、海外と比べれば極めて低い水準にあります。また、日本では短期金利より長期金利の方が先に動く傾向があります。実際今回も長期金利（固定）が先に上がり、短期金利（変動）は遅れて動き始めました。このため直近まで変動型で借りてきた方の中には「しばらくは様子見」という人も多いですが、低金利神話が崩れつつある今、今後の金利動向にはこれまで以上に注意が必要と言えるでしょう。

住宅購入前に今ローン金利チェックが重要な理由

上記のように、日本の住宅ローン金利はついに底を打って上昇局面に入りつつあるようです。これからマイホーム購入を考えている方にとって、なぜ「今」金利のチェックが重要なのでしょうか。

第一の理由は、ローンの総支払額に直結するからです。住宅ローンは借入期間が20～35年と長期に及ぶため、金利が1％上がるだけでも支払利息が何百万円も変わることがあります。例えば3,000万円を35年返済で借りた場合、金利1％と2％では総返済額は数百万円単位で後者が増えてしまいます。つまり、金利の違いは家計に与えるインパクトが極めて大きいのです。「知らないうちに金利が上がっていてローンの負担が増えていた…」なんてことにならないよう、購入前の今の段階で最新の金利動向を把握し、将来の返済額をシミュレーションしておくことが肝心です。

第二の理由は、低金利で借りられる“チャンス”を逃さないためです。前述の通り、長年続いた超低金利にも変化の兆しが出ています。将来的に金利がさらに上昇すると予想されるなら、比較的低い今のうちにローンを組んでおくメリットは大きいでしょう。「金利が上がるかもしれないから家を買うのはやめておこう」と先延ばしにすると、今度買おうとする時にはもっと金利が高くなっている可能性もあります。実際、専門家も「低金利のうちに固定金利で借りられれば、支払利息の負担を抑えつつ安定的に返済できる」と指摘しています。つまり今は過去と比べても十分低い金利水準ですから、この恩恵を受けられるうちに計画を進める価値はあるのです。

第三の理由は、将来の金利変動リスクに備えた計画づくりができるからです。金利が上がる可能性があるなら、「どのくらい上がったら家計にどんな影響が出るか」を事前に知っておくことが大切です。例えば変動金利の住宅ローンを選ぶ場合、仮に金利が○%上昇したら毎月返済額はいくら増えるのか、固定金利を選んだ場合と総支払額はどれだけ違うのか――こうしたシミュレーションをしておけば、いざという時にも落ち着いて対応できます。逆に何も考えずに「とりあえず変動で借りてみたら後から上昇して大変！」では困りますよね。今の段階でしっかり情報収集と試算をしておくことが、将来の安心につながるのです。

まとめると、「金利は低い今がチャンス」と言える反面、今後の上昇リスクも高まっているため、住宅購入前のタイミングでローン金利のチェックと資金計画の再確認をすることが極めて重要です。ぜひ最新の金利情報にアンテナを張りつつ、将来を見据えた賢いローン計画を立ててください。

金利タイプの特徴比較：変動金利・固定金利・期間固定

住宅ローンを組む際には、大きく分けて変動金利型・全期間固定金利型・固定金利期間選択型（期間固定型）の3つの金利タイプがあります。それぞれの特徴と、どんな人に向いているかを見てみましょう。

• 変動金利型
  借入期間中、金利が市場動向に応じて変動するタイプです。一般的に半年ごとに適用金利の見直しが行われます。現在の日本では最も利率が低く設定されており（月0.x％台）、当初の返済負担を抑えられるのがメリットです。一方で将来金利が上昇すると返済額も増えるリスクがあります。ただしルールとして「5年ごと見直しルール」や「125%ルール」があり、急激に月々返済額が跳ね上がらない仕組みにはなっています（※利息が増えても一定期間元本据置きで調整される）。【向いている人】金利変動のリスクを許容できる人、「今後も変動金利の水準が大幅に上がることはないだろう」と考える人、自分で定期的に金利動向をチェックできる人、万一金利が上がっても預貯金で対応できる余力がある人、あるいは借入額が比較的少ないor借入期間が短めで早期完済を目指せる人などが挙げられます。要するに「多少上がるかもしれないけどこの低金利の恩恵を受けたい！」という前向きな方に向いていると言えるでしょう。
• 全期間固定金利型
  借入時に金利が確定し、完済までずっと金利が変わらないタイプです。フラット35に代表され、ローン金利の動向に左右されず返済計画を立てられる安心感が最大のメリットです。【向いている人】将来金利が上がって返済額が増えると生活に支障が出る人、長期にわたって毎月の返済額を一定に保ちたい人、金利変動に振り回されたくない人など、安定性を重視する方に適しています。例えば「今後金利が上がる気がするから、今の低金利のうちに固定して安心を買いたい」という方や、「子育てや老後まで計画を立てて返済していきたい」という堅実派に向いています。注意点は、変動に比べ初期金利が高めで総返済額も多くなりやすいことですが、それでも「変わらない安心」には代えられないという価値があります。
• 固定金利期間選択型（期間固定型）
  借入後○年間だけ金利を固定し、その後はその時点の金利で改めて固定/変動を選択できるタイプです。3年固定・5年固定・10年固定など金融機関ごとに選べ、固定期間が短いほど当初金利は低めに設定されます。固定期間終了後は市況に応じて金利タイプを選び直せるため、「とりあえず○年間は金利を安定させ、その後の状況で柔軟に対応したい」というニーズに合います。【向いている人】近い将来のライフプランが決まっている人、例えば「子どもが小さいうちは支出が多いから〇年間は返済額を安定させたい」「数年後に繰上返済や住み替え予定がある」等、一定期間だけ金利変動リスクを抑えたい人に適しています。また「先の金利動向は読めないので、とりあえず〇年固定にして様子を見たい」という慎重派にも向いているでしょう。期間固定型は変動と全期間固定の中間的な存在で、金利の低さと安定性のバランスを取りたい人に適した選択肢と言えます。

それぞれ一長一短がありますが、迷ったときは「金利上昇リスクに対して自分がどれだけ耐えられるか」を基準に考えるのがおすすめです。例えば「多少返済額が増えても大丈夫」「金利チェックも自分でやる」という方は変動型、「絶対に支払いが増えると困る」「金利のことはあまり考えたくない」という方は固定型、「○年間だけ守ってくれればその後は対応できる」という方は期間固定型がフィットするでしょう。

金利上昇局面で賢い住宅ローンの組み方

今後金利が上昇していくかもしれない局面で、住宅ローンをどのように組めば安心でしょうか。ここでは金利上昇リスクに備える工夫をいくつかご紹介します。

1. 早めに金利を“ロック”する
   金利上昇局面では、ローン金利が上がる前に契約してしまうのも一つの手です。住宅ローン金利は通常月単位で見直されるため、購入や借り換えを決めたらグズグズせず早めに事前審査・本審査に進み、現在の低い金利で適用を受けるようにしましょう。金融機関によっては金利の据え置き期間（例：〇ヶ月以内の融資実行なら申込時の金利を適用等）を設けている場合もあります。幸い今はまだ歴史的低金利ですから、「待っていたらもっと上がってしまった…」とならないよう、動けるときに動く」のが鉄則です。
2. 金利タイプの見直し（固定への切り替え等）
   すでに変動金利で借りている方やこれから借りる方は、固定金利の活用を検討しましょう。変動→固定への変更（借り換え含む）は、上昇局面で返済額の増加リスクを抑える最もストレートな方法です。もちろん固定にすると当初の金利は高くなり月々返済も増えますが、「安心を得るためのコスト」と割り切る考え方もあります。特に子育てや定年までの期間に収入が限られる方などは、思い切って全期間固定にしてしまえば将来設計も立てやすくなるでしょう。「それでも変動の方が総支払額は少なく抑えられる可能性が…」と悩むかもしれません。しかし専門家も「金利上昇が明確になったら『変わらない安心』を手に入れるため固定を選ぶ人が増える」と指摘しています。迷う場合は固定金利期間選択型＋変動型のミックスローンで半分ずつ借りるというような折衷案も有効です。例えば「半分は35年固定で安心を確保し、もう半分は変動で低金利の恩恵を受けつつ繰上返済を進める」など、金利上昇リスクを分散する作戦です。
3. 借入額を減らし、返済期間を短くする
   住宅ローンの総返済額は「借入額×利率×借入期間」で決まります。利率（金利）だけでなく「借りる額をなるべく減らし、なるべく短期間で返す」ことも金利上昇対策として非常に効果的です。頭金を増やせるなら増やし、ボーナス払いも活用し、できるだけ借入額を絞りましょう。また返済期間については、原則あとから延長はできないので計画時は長めに設定しがちですが、契約後に繰上返済を活用して返済期間を短縮するのがおすすめです。例えば初めは35年で組んでおき、余裕がある年に繰上返済（期間短縮型）をすれば、支払利息を大きく減らせます。「なるべく早く完済する」というマインドで計画すれば、仮に金利が上がっても総利息を抑えられ家計の負担を軽減できます。
4. 繰上返済や借り換えを活用する
   すでにローンを借りている方向けですが、金利上昇局面では繰上返済を計画的に行って残高を減らすことも有効です。金利が上がるほど利息軽減効果が大きくなるので、額が大きいほど早めの繰上返済がおトクになります（ただし手元資金とのバランスも大事です）。また今より低金利の他行ローンに借り換えることで金利を下げるのも一つの方法です。借り換え時には諸費用がかかる点に留意しつつ、Webのシミュレーションや電話相談などを活用して検討してみましょう。

以上のように、金利上昇局面でも工夫次第でリスクを抑える手立てはあります。大切なのは「金利が上がっても返していける範囲の借入額・返済計画にしておくこと」です。住宅ローンは超長期の付き合いになりますから、多少の金利変動は織り込んで、無理のない借入額・毎月返済額に設定しましょう。金利上昇を恐れるあまり「家を買うのを諦める」となるとマイホームの夢はいつまで経っても実現しません。そうではなく、上手にリスクと付き合いながら住宅購入という人生の目標を叶えるために、以上のポイントをぜひ参考にしてくださいね。

住宅ローンの相談はファイナンシャルプランナーにお任せ！

初めての住宅購入・住宅ローン、分からないことだらけで不安ですよね。そんなとき強い味方になってくれるのがファイナンシャルプランナー（FP）です。FPとは「くらしとお金」に関する幅広い知識を持ったお金の専門家で、住宅ローンを組む際にも心強いサポーターとなる存在です。住宅ローンの返済計画は長期間に及ぶため、ライフプラン（人生設計）や家計の収支など様々な要素に目を向ける必要があります。FPはまさにその道のプロとして、中立的な視点から最適なアドバイスを提供してくれます。

FPに住宅ローン相談するメリットはいくつもあります。例えば：

• 金融機関・商品選びのアドバイス
  住宅ローン商品は銀行によって金利も条件も様々です。特に独立系のFPであれば、複数の金融機関の住宅ローンを横断比較し、あなたに適した商品を見つけるお手伝いをしてくれます。「結局どこの銀行で借りるのがいいの？」という悩みに、中立の立場で答えてくれる頼もしい存在です。
• 返済プランのシミュレーション
  FPは家計全体を見渡したうえで返済計画を立てるプロです。例えばお子さんの教育費やご両親の介護費用、退職時期など将来のイベントも考慮しながら、無理のない返済プランになるよう詳細にシミュレーションしてアドバイスしてくれます。今入っている保険や年金の状況まで含めて家計を総合診断してくれるので、「いくらまでなら借りても大丈夫か」「何年で返すのがベストか」が明確になります。
• 公的制度の活用提案
  住宅ローンには住宅ローン減税（住宅借入金控除）をはじめ、自治体の補助金や親族からの贈与非課税枠など、知っておきたい優遇制度がたくさんあります。FPはそうした住宅購入にまつわる税制優遇や補助制度にも精通しており、諸費用の準備方法から含めて「どの制度をどう組み合わせるべきか」までアドバイスをくれます。知らないと損する制度をフル活用できるようサポートしてくれるのは大きなメリットですね。

このほか、「そもそも住宅購入予算は年収に対していくらが適正？」といった資金計画の根本的な部分から、団体信用生命保険の内容比較や将来的な繰上返済計画の相談まで、FPはトータルで寄り添ってくれます。まさにお金のホームドクターとも言える存在です。

プロの力を借りることで自分では気づけない解決策や安心材料が得られるはずです。「こんな初歩的な質問していいのかな？」と思うことでも、FPになら気兼ねなく聞けますし、丁寧に教えてくれますよ。住宅ローンは人生で最大の借金とも言われます。不安や疑問は一人で抱え込まず、ぜひFPに相談してみてください。きっと心強い味方になってくれることでしょう。

まとめ

スタグフレーションによる物価高と金利上昇の可能性が取り沙汰される中、マイホーム購入前の今こそ住宅ローン金利に注目すべきタイミングです。日本でも金利上昇局面が現実味を帯びてきた今、金利タイプの特徴を理解し、自分に合ったローンを選び、金利上昇に備えた賢い計画を立てましょう。そして悩んだときは一人で抱えず、ファイナンシャルプランナーといった専門家の力を借りるのも大切です。低金利のメリットを活かしつつ、将来のリスクにも目配りした計画で、ぜひ理想のマイホームを手に入れてくださいね！

茨城県・千葉県のエリアで住宅購入、リノベーション、住宅ローンの見直し…等を検討されている方ならどなたでも無料でご相談頂けます。【オンライン相談・出張相談対応】

ゼネラルマネージャー 松井 新吾