ファイナンシャルプランナー(FP)コラム
住宅ローンの繰上げ返済をするタイミングとは？
執筆者
住宅購入診断士
住宅FPエキスパート
2級FP技能士
お客様の為に何ができるか『全集中』！！
ゼネラルマネージャー 松井 新吾 が執筆しました。
住宅購入をする際に、住宅ローンを30年から35年で組まれる方が殆どです。繰上げ返済とは当初の借入期間内に借入額の全部又は一部を返済することです。借入元本の返済で、この元本に係る金利分の支払いが軽減されることになります。
繰上げ返済の方法には、①期間短縮と②返済額軽減の２タイプがあります。繰上げ返済について従来は「その原資があればすぐに返済すべきである」との考え方でしたが、これは住宅ローンの金利水準が高金利時代のものでした。
現在では以下の点に注意が必要です。
（１）住宅ローン控除（減税）制度の存在
この制度は、住宅ローンの年末の借入残債額の１％又は40万円の低い額を所得税・住民税から税額控除される制度ですが、その適用期間10年（特例13年）の期間内に返済すると借入残債額が減少し、そのメリットが得られなくなります。
よって、繰上げ返済する額にもよりますが、元本返済により軽減される金利負担分は、現在の低金利水準ではあまりメリットがないのが実際です。
（２）住宅ローン金利が変動金利である
変動金利で借入をしている場合には、金利の動向により5年毎にその返済額が見直されます。現在は史上最低の低金利水準ですが、その返済額の見直しのタイミングで金利が急騰する若しくは金利上昇局面では、住宅ローンの残債額や残存期間、前述の住宅ローン控除を考慮した上で繰上げ返済をするかの判断が必要です。
（３）住宅ローン完済時の年齢と老後資金準備
晩婚化の影響等により、住宅ローンの完済時の年齢が平均で73歳（住宅金融支援機構）という統計があります。
住宅ローンの完済時に定年退職後等収入面で不安が残る場合には、繰上げ返済で期間短縮をしておくという考えもあります。
但し預貯金を含めた金融資産により、そのような不安がない場合には繰上げ返済をせずにその原資を「運用」して老後資金の準備をすることをお勧めしています。
「運用」については、年齢・職業・投資経験・リタイア年齢などを考慮し、国の制度である「NISA」「積立NISA」「イデコ」等を活用していきます。
繰上げ返済は、住宅ローンの金利水準が高い場合に最も効果を発揮します。現在の金利水準や優遇税制の下では様々な要素を加味して個人毎にそのメリット・デメリットの判断をするべきだと思います。
このような住宅購入や住宅ローンについては、住宅購入診断士の資格を持つ「おうちの買い方相談室つくば店」のファイナンシャルプランナーに是非ご相談下さい。
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