住宅ローン金利差拡大とその対策について

ファイナンシャル
プランナー(FP)コラム

執筆者

住宅購入診断士
住宅FPエキスパート
2級FP技能士
お客様の為に何ができるか『全集中』！！
成田店店長
松井新吾が執筆しました。

住宅ローンの変動型と固定型の金利差が広がっています。
変動型の適用金利は、半年ごとに見直され短期プライムレートに基づいており、現在は日銀の政策金利の見直しもないため固定されています。固定型は10年物国債の利回りが基準となり長期金利が2月に上昇したことで、金利が引き上げられました。
日経新聞（2022年3月23日）の記事には「銀行にとって住宅ローンは貸し倒れリスクがきわめて低い貸出先だ。とくに変動型は銀行が金利変動リスクをほぼ負わないで済むため競争の主戦場になっている。」とあります。
このことは一体何を意味するのでしょうか？

「銀行が金利変動リスクをほぼ負わない」
＝「返済者が金利変動リスクを全て負う」ことになります。

ウクライナ侵攻により、世界のサプライチェーンの再構築が求められ、あらゆる物に供給制限がかかる中、米国や欧州各国を中心にインフレ対策として中央銀行が政策金利を引き上げております。
一方日本においては金融緩和政策の継続で海外との政策金利差の拡大により「円安」が進行しています。
ロシアに対する西側諸国の経済制裁の影響で原油やエネルギー価格、農産物の高騰などによる輸入価格の上昇と為替レートが円安に振れることで、消費者物価が大幅に上昇すれば「スタグフレーション」の可能性が十分考えられます。
日銀がこうした物価高に対処するため政策金利を引き上げた場合には、日銀の保有する国債の評価損が発生し、新規の国債発行の際には金利上昇による日銀の負担も増加し、バランスシートが毀損します。

これは一層の「円安」を促進させることになります。
このような事態が懸念される中、変動型と固定型の返済金額の差は例えば3,000万円、35年ローン、毎月返済のみの場合変動金利0.5％から固定金利1.5％に変更すると毎月の返済額は13,980円増えることになり年間で167,760円の差になりますが、この差は最大値と考えます。

その理由は、現在の変動金利は歴史的に見て異常に低い水準にあるからです。
短期金利は「今後は上昇する可能性が高く、そのリスクはほとんどない」と銀行が考えているからこそ「低金利での融資合戦している」というのは前述の日経の記事の通りです。
その記事のコメントは、「固定金利への変更によるコストを払ってまで回避しなければいけないリスクかどうか冷静に判断する必要がある」とあり否定的ですが、正に冷静に判断すれば「目先の負担増に囚われず、将来の住宅ローン破綻を回避する」ために一刻も早く「固定金利」に変更すべきだと考えます。
固定金利に変更した場合の負担増にどう対処したらよいか、「円安」などによる物価高にどう備えるかなど不安な方は住宅購入診断士の資格を持つ「おうちの買い方相談室つくば店・成田店」のファイナンシャルプランナーに是非ご相談下さい。

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成田店店長松井新吾

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最初から最後までずっと味方になってくれて、 大変感謝しております！ （千葉県船橋市　S様）: 元々、夫婦で賃貸物件に住んでいてそこまで「マイホーム」の事は近々で考えてはいませんでした。そんな中、住んでいる部屋から一部水漏れが発生！... 続きを読む

我が家の現在と将来をきちんと考えて下さったのが 「おうちの買い方相談室」でした！ （茨城県つくば市　F様）: 初めて「おうちの買い方相談室」に相談したのは、土地の購入を考えた時です。現在の収入で住宅ローンを組み、最後まで支払いが出来るのか？住宅ローンの審査が通るのか？不安になり、ご相談いたしました。実は、他のＦＰさんとも... 続きを読む

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