ファイナンシャル
プランナー(FP)コラム

「そろそろマイホームを購入したい」
そう考えたとき、多くの方が最初に気にするのは、
「いくら借りられるの？」
ではないでしょうか。

しかし、住宅購入を何度もお手伝いしてきた立場からすると、本当に大切なのは、

「いくら借りられるか」ではなく、
「家を買った後も家族が安心して暮らせるか」
です。

2026年は、住宅価格、住宅ローン金利、住宅ローン控除、物価、教育費など、住宅購入を取り巻く環境が大きく変化しています。
さらに、住宅ローンを組むと「団体信用生命保険（団信）」という保障も付いてきます。

つまり住宅購入は、
住宅ローンだけの問題ではありません。

実は、
「住宅（＋住宅ローン）＋教育費＋生活費＋生命保険＋貯蓄・投資」
を一つの家計として考える必要があります。

1．2026年、「住宅ローンは低金利だから安心」ではなくなってきた

これまで住宅ローンでは、
「変動金利が低いから変動金利を選ぶ」
という考え方が一般的でした。

しかし、日本銀行の金融政策が変化する中、金利上昇を意識した住宅ローン選びが重要になっています。

特に4,000万円、5,000万円といった大きな金額を借りる場合、金利のわずかな違いでも長期的な返済額に大きな差が生まれます。

だからこそ、
「今の返済額はいくらか」
だけではなく、

「金利が1％上がったらどうなる？」
まで確認しておくことが重要です。

2．住宅ローン控除は「住宅性能」とセットで考える

2026年以降も住宅ローン減税が延長され、子育て世帯などには借入限度額の上乗せがあります。

基本的な控除率は、
年末の住宅ローン残高×0.7％です。

例えば住宅ローン残高が5,000万円なら、単純計算で、約35万円
が年間控除額の上限イメージになります。

ただし、ここで注意したいのが、
住宅の省エネ性能によって控除対象となる借入限度額が変わるということです。

そのため、住宅を選ぶときは、

「価格はいくら？」
だけではなく、

「住宅ローン控除ではどの区分になる？」
まで確認しましょう。

住宅性能は、快適性だけでなく、税制や将来の資産価値にも関係する重要なポイントです。

3．「頭金は多いほどいい」は本当？

住宅購入では、
「できるだけ頭金を入れてローンを減らしたい」
という方も多いでしょう。

確かに借入額を減らせば、将来支払う利息を減らすことができます。
しかし、ここには落とし穴があります。

例えば世帯貯蓄が800万円ある家庭が、

「安心だから500万円を頭金に入れよう」
と考えたとします。

すると、住宅購入後に残る現金は300万円。

ところが、

• 引っ越し
• 家具・家電
• 車
• 固定資産税
• 火災・地震保険
• 子どもの教育費
• 急な病気や休職
• 住宅の修繕

など、購入後にもお金は必要になります。

そのため、
「頭金をいくら入れるか」より、

「購入後にいくら残すか」
という考え方が重要です。

4．住宅ローンと生命保険は「別々」に考えない

ここが住宅購入で意外と見落とされるポイントです。

住宅ローンを組むと、多くの場合、
団体信用生命保険＝団信に加入します。

一般的な団信では、住宅ローン契約者が死亡・所定の高度障害状態などになった場合、住宅ローン残高が保険によって返済されます。

つまり、

住宅ローン5,000万円を組んでいる人が亡くなった場合、住宅ローンがゼロになる
という仕組みです。

では、ここで質問です。

住宅ローンがゼロになったあと、残された家族の生活費はどうしますか？
ここを考える必要があります。

例えば夫が亡くなり、住宅ローンは団信でなくなったとしても、

• 食費
• 教育費
• 光熱費
• 車
• 固定資産税
• 子どもの大学費用

などは残ります。

だからこそ、

「団信に入ったから生命保険はいらない」
という単純な話ではありません。

5．団信に入ったら「生命保険を見直せる」可能性がある

一方で、団信があることによって、生命保険を見直す可能性があります。

例えば住宅購入前に、
死亡保障3,000万円の生命保険に加入していたとします。

住宅購入によって住宅ローン5,000万円を組み、団信に加入した場合、
住宅ローンという大きな負債がなくなるため、必要保障額が変わる可能性が
あります。

つまり、
住宅購入＝生命保険の見直しタイミング
でもあるのです。

住宅を買ったのに、
「今までの生命保険をそのまま継続」
では、保障が重複している可能性があります。

住宅購入時には、住宅ローンと生命保険をセットで確認することをおすすめします。

6．では、浮いた生命保険料をどうする？

ここからが、さらに重要です。
例えば住宅購入後、生命保険の見直しによって、
月1万円保険料を削減できたとします。
年間では12万円。
10年間なら120万円です。

このお金を、ただ消費するのか。

それとも、教育費や老後資金として準備するのか。
この違いは非常に大きくなります。

そこで選択肢の一つになるのが、
長期的な資産形成（保険やＮＩＳＡ等）です。

もちろん投資には元本割れのリスクがあるため、生活防衛資金まで投資に回すべきではありません。

しかし、

「住宅ローンを組む」
「生命保険を見直す」
「余ったお金を長期的に運用する」

という3つをセットで考えることで、家計全体を効率化できる可能性があります。

7．例えば「頭金300万円」と「NISA300万円」どちらがいい？

これは住宅購入を考える人にとって非常に面白いテーマです。

例えば、手元資金800万円があるとします。
300万円を住宅ローンの頭金に入れる方法もあります。

一方、300万円を手元に残して、住宅ローンを5,000万円借りるという考え方も
あります。

さらに、その中から生活防衛資金を確保したうえで、余裕資金をNISAなどで長期運用する方法もあります。

どちらが正解なのでしょうか。

実は、

「必ずこちらが正解」という答えはありません。

住宅ローン金利、住宅ローン控除、投資期間、家計の余裕、リスク許容度によって変わります。

重要なのは、

「住宅ローンの利息」
「住宅ローン控除」
「投資による期待リターン」
「手元資金の安心感」

をまとめて比較することです。

8．小さい子どもがひとりいます。住宅ローンより「教育費」が怖い？

例えば住宅ローンを35年間で組んだ場合、35歳なら70歳頃まで返済することになります。

仮に、子どもはひとりいて、現在2歳としましょう。

これから、

幼稚園・保育園
↓
小学校
↓
中学校
↓
高校
↓
大学

と進んでいきます。

つまり住宅ローンを返済している期間と、教育費が増える時期が完全に重なります。

住宅ローンを考えるときは、
「毎月10万円以上のお金を返せるか？」
だけでは不十分です。

むしろ、

「子どもが高校・大学に進学したときにも、その10万円以上を返せるか？」
と考える必要があります。

9．「年収650万円・住宅ローン5,000万円」ならどう考える？

例えば、

35歳・年収650万円
33歳・専業主婦
子ども2歳
住宅ローン5,000万円
世帯貯蓄800万円

という家庭。

このケースでは、住宅ローン5,000万円だけを見て、

「多い」「少ない」
と判断することはできません。

見るべきなのは、

①毎月の住宅ローン返済額
②固定資産税・火災保険などの住宅維持費
③子どもの教育費
④妻がいつから働くのか
⑤車の維持・買い替え費用
⑥住宅ローン金利上昇時の返済額
⑦購入後に残す現金
⑧団信を踏まえた生命保険
⑨NISAや保険などの資産形成

です。

住宅ローン5,000万円が「無謀」なのか「妥当」なのかは、この9項目を見なければ判断できません。

特にこういったケースは、ライフプランシミュレーションを作成した上での、
数値化をして確認していくのがおすすめです。

10．住宅購入は「家計のリセットボタン」

実は住宅購入は、
家計を見直す最高のタイミングでもあります。

なぜなら、
「住宅ローンを組む」
という大きなイベントによって、

• 生命保険
• 貯蓄
• 投資
• 教育費
• 車
• 老後資金
• 毎月の固定費

をすべて見直すきっかけになるからです。

住宅購入を、
「家を買うイベント」
だけで終わらせるのは勿体ないです。

「これからの家族のお金の使い方を決めるイベント」
と考えてみてください。

11．2026年の住宅購入で大切なのは「バランス」

これからの住宅購入では、

「頭金をたくさん入れる」
「住宅ローンをできるだけ減らす」
「生命保険をたくさん持つ」
「投資をたくさんする」

そのどれか一つだけが正解ではありません。

大切なのは、

住宅ローン
×
団信
×
生命保険
×
現金
×
NISA
×
教育費

を一つの家計として考えることです。

12．最後に――「良い家」より「良い家計」を

住宅は人生で最も大きな買い物の一つです。

だからこそ、

「少しでも広い家」
「少しでも駅に近い家」
「少しでも設備の良い家」

だけを追い求めてしまいがちです。

しかし、本当に大切なのは、

その家に住みながら、家族がどんな生活を続けられるか。

ではないでしょうか。

住宅ローンを返済しながら、子どもの教育費を準備する。
家族で旅行する。
車を買い替える。
将来のために資産形成する。
そして、万が一のときには家族を守る。

そのすべてを実現できる住宅購入が、理想のマイホームだと思います。

「いくら借りられるか」ではなく、「どんな人生を送りたいか」。

2026年の住宅購入は、そんな視点から考えてみてはいかがでしょうか。

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エグゼクティブライフエージェント 福士 和希