ファイナンシャル
プランナー(FP)コラム

投資の利回りを見越した「住宅ローン50年」を冷静に考える

「住宅ローンは、できるだけ長く借りたほうがいいですよ」
最近、住宅購入の相談をしていると、そんな話を耳にすることがあります。
特に50年ローンの場合、35年ローンよりも毎月の返済額を抑えられます。

そして、
「住宅ローンの金利は低い。
その分、手元に残ったお金を投資に回して、年3％、5％と運用できれば、長期的には投資をしたほうが得」
という考え方です。

確かに、理屈としては間違っていません。
ただし、ここで一度立ち止まって考えたいのが、
「投資で増えることを前提に、住宅ローンを長くして本当に大丈夫なのか？」
ということです。

50年ローンの魅力は「月々の返済額」

例えば、4,000万円を借りる場合。
同じ金利条件なら、35年より50年のほうが毎月の返済額は小さくなります。
これは大きなメリットです。
子育て世代なら、住宅ローンだけではなく、

• 子どもの教育費
• 車の買い替え
• 旅行やレジャー
• 老後資金
• 急な病気や収入減少への備え

など、これからさまざまなお金が必要になります。
毎月の住宅ローンを抑えて、余裕資金を残しておくことには意味があります。
また、住宅金融支援機構でも、住宅ローンには「フラット50」という長期の固定金利商品が用意されています。つまり、50年という返済期間そのものが、特別におかしな考え方というわけではありません。

問題は、その次です。

「余ったお金は投資すればいい」は別の話

50年ローンを選ぶ理由として、
「毎月の返済額を抑えて、差額を投資に回す」
という考え方があります。

ここには一つ、大きな注意点があります。

それは、
住宅ローンの返済は「確実な支出」なのに対して、投資の利益は「不確実な収入」だということ。

住宅ローンは、基本的に毎月返済しなければなりません。

一方、投資は毎年5％増えるとは限りません。
10％増える年もあれば、20％下がる年もあります。
長期投資では、平均的な利回りを期待することはできます。

しかし、
「30年間、毎年必ず○％で運用できる」
という商品ではありません。
ここを混同しないことが大切です。

「住宅ローン金利＜投資利回り」なら本当に得なのか？

よくある考え方が、
「住宅ローン金利が1％で、投資が5％なら、4％も差がある。だから借りられるだけ長く借りて投資したほうがいい」
というものです。
確かに数字だけを見ると魅力的です。

しかし、実際には税金や手数料、投資商品の値動きなどもあります。
さらに、住宅ローンが変動金利であれば、将来的に金利が上昇する可能性もあります。

つまり、
「借入金利」と「期待投資利回り」だけを比較して判断するのは少し危険です。

投資の5％は「期待値」。
住宅ローンの返済は「現実」。
この違いを理解しておく必要があります。

50年ローンで一番怖いのは「老後まで残ること」

そして、もう一つ忘れてはいけないのが「年齢」です。
例えば30歳で50年ローンを組めば、完済は80歳。
35歳なら85歳。
もちろん、実際には繰上返済をしたり、退職金などで完済したりするケースもあるでしょう。

だからといって、
「50年で借りる＝50年間払い続ける」
と決める必要はありません。

むしろ、
「50年という長い返済期間を使って、毎月の負担を軽くし、将来的には繰上返済できる状態を作る」
という考え方のほうが現実的です。

住宅金融支援機構でも、繰上返済によって総返済額を減らしたり、返済期間を短くしたりする方法が案内されています。

では、50年ローンは「アリ」なのか？

結論から言えば、
50年ローンそのものが悪いわけではありません。
むしろ、家計に余裕を持たせるための選択肢として、上手に使えるケースもあります。

ただし、
「50年ローンにして、浮いたお金を全部投資すればいい」
という考え方には慎重になったほうがいいでしょう。

大切なのは、
「投資で儲かるから借りる」のではなく、「長く借りることで家計に余裕を作り、その余裕の一部を投資に回す」
という順番です。

この違いは、とても大きいものです。

住宅購入は「最大限借りられる金額」ではなく「無理なく返せる金額」で考える

住宅ローンを考えるとき、
「銀行はいくら貸してくれるのか？」
ではなく、
「自分たちは、いくらなら安心して暮らせるのか？」
を基準にすることが大切です。

特に子育て世代は、これから支出が増えていきます。

住宅ローンだけを見て、
「今の返済額なら大丈夫」
と判断するのではなく、

• 子どもが高校・大学に進学したとき
• 車を買い替えるとき
• 妻や夫が働き方を変えたとき
• 収入が一時的に減ったとき
• 老後を迎えたとき

まで考えておきたいところです。

まとめ

50年ローンは、月々の返済額を抑えられるという大きなメリットがあります。
一方で、返済期間が長くなるほど支払利息は増えやすく、将来まで住宅ローンが残る可能性も高くなります。

そして何より、
「投資で増やせばいい」という期待だけで、借入額を大きくするのは避けたいところです。

投資は「増える可能性」があるもの。
住宅ローンは「返さなければならないもの」。
この2つを同じ土俵で考えないことが重要です。

50年ローンを選ぶなら、

「長く借りて、余裕を作る」
→「その余裕を貯蓄・投資・繰上返済に振り分ける」
→「将来的に住宅ローンの負担を小さくしていく」

という考え方がおすすめです。

住宅ローンは、単純に「金利が低いから借りる」「投資のほうが儲かるから借りる」という話ではありません。

住宅・投資・教育費・老後資金。

この4つをまとめて考えて、自分たちの人生に合った返済計画を作ること。
それが、本当の意味での「無理のない住宅ローン選び」なのではないでしょうか。

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エグゼクティブライフエージェント 木川 昂