ファイナンシャル
プランナー(FP)コラム

🔎 2026年の税制大綱 — なぜ注目されるか

• 税制改正は毎年、年末に「令和8年度税制改正大綱」として方向性が示され、翌年の税法改正案へとつながります。
• 住宅は高額な買い物かつライフプランに直結するため、税制上の優遇（減税・控除・軽減措置など）の扱いは、政府・国民双方にとって重要。
  特に、最近の住宅価格上昇や金利変動、環境性能住宅への関心の高まりを背景に、税制の「見直し or 継続」が焦点となっています。
• ただし、2025年11月時点では「確定した内容」は未発表。
  したがって、以下の論点は「要望・議論中の内容」または「想定されるシナリオ」をもとにした整理となります。

🧱 主な論点と想定される変化

住宅ローン減税（住宅ローン控除）の行方

→現行制度では、控除率は 0.7%、控除期間は新築住宅等で最長 13 年、既存住宅で 10 年。 但し、現行の適用期限は「2025年末までの入居分」。2026年以降については「延長 or 見直し」の検討対象となっている。

• 多くの不動産関係者は「制度自体の廃止は考えにくい」と見ており、むしろ控除率、借入限度額、省エネ住宅など“性能基準”の見直しが起こる可能性が高いと予測。
• また、住宅市場の動向（価格上昇・金利）や、地球温暖化対策／省エネ住宅の普及という国の方針を考えると、“環境性能の高い住宅”が優遇されやすい税制設計が想定されている。

→つまり、マイホーム購入や建築の検討をしている人は、ローン減税は残る可能性が高いが、「どの住宅が」「どんな条件で」有利になるかは2025年末〜2026年初めの大綱内容次第。省エネ基準など住宅性能のチェックは重要。

固定資産税減額措置 の延長・見直し

• 新築住宅に対する固定資産税の軽減措置（たとえば、税額を1/2にする等）は、現在「一定期間（戸建て:3年、マンション:5年など）」の特例で実施中。
• 2026年3月末が一つの期限となっており、延長への要望が出ています。
• この措置は、初期の住宅取得コストを抑える観点で非常に重要。今後も継続または条件変更の可能性があります。

贈与税、登記登録税、リフォーム特例など住宅取得支援の他措置

• 住宅取得のための資金を直系尊属等から受ける場合の贈与税非課税措置
  → 非課税限度額や適用要件の見直しが検討されている。
• 所有権保存登記など、登録免許税の特例措置も延長要望が出されている。
• また、住宅のストック維持・改善、耐震化、省エネ化促進などを背景に、「中古住宅の活用」や「リフォーム／省エネ改修」を支援する税制の整備・見直しが議論される可能性。特に、住宅の性能基準に応じた優遇措置が注目されている。

🧮 なぜ「住宅性能」がより重要になってきたか

近年、住宅価格の上昇や金利変動、環境への配慮などを受け、ただ「家を持つ」だけでなく、「住まいの質」「省エネ性」「将来の資産価値」を重視する人が増えてきた。税制もそれに合わせ、単なるローン減税から「環境性能・ストックとしての質」を評価する流れが強まっている。そのため、もしあなたがこれから家を建てる・買う、あるいは改築・リフォームを検討するなら、「断熱性能」「省エネ基準」「長期優良住宅」などを 税制優遇の観点からも重視するのは、合理的な判断と言える。

⚠️ 注意すべきポイント — “確定”ではないということ

2025年11月時点で、2026年以降の税制大綱は「要望・議論中」の段階。制度がそのまま継続される保証はなく、控除率・条件・対象住宅の性能などが引き下げられ、厳しくなる可能性も指摘されています。
特に所得制限や住宅の性能基準、居住面積（最低面積）など、適用条件の見直しはあるかもしれません。たとえば、床面積についての最低要件緩和の議論もあるようですが、それに伴って “適用範囲の見直し” も想定されます。
したがって、マイホーム取得の予定があるなら「税制頼みではなく、自分たちのライフプランや返済能力、住宅の質」を優先しつつ、税制の動きをチェックすることが大切です。

🏡 私の見立て — 「今が買いなのか建てどき」なのかどうか

私の個人的な見立てとしては、以下のように考えています。

• もし「省エネ住宅・断熱性能の高い住宅」「長期優良住宅」「性能基準を満たす新築 or きちんとリフォームされた既存住宅」を対象とするなら、2026年も比較的有利な税制環境が残る可能性が高い。
• ただし、「省エネ・性能基準が低めの住宅」を予定しているなら、税制優遇の恩恵が受けにくくなる可能性があるので、あまり税制を当てにせず「総コスト vs 住宅の質 vs ライフプラン」で判断を。
• 住宅を急ぐ必要がなければ、年末の税制改正大綱の内容が出てから判断しても遅くない。但し、人気エリアなどでは価格上昇も早いため、タイミングと情報収集のバランスが重要。

✅ まとめ — “情報収集”と“性能重視”が鍵

2026年の住宅税制大綱は、マイホーム取得や住宅リフォームを考えている人にとって極めて重要な“分岐点”になる可能性があります。現時点で確定情報は少ないものの、以下の点は押さえておきたいところです。

• 住宅ローン減税の延長 or 見直し
  制度存続の可能性高め、だが控除率・条件は変更の余地あり
• 固定資産税減額、贈与税特例、登録免許税軽減などの特例措置の扱い
  延長または条件見直しの要望あり
• 住宅の「性能（省エネ性・耐震性・長期優良等）」「床面積・構造」「居住状況」など、税制適用の要件・対象として今後の焦点。

上記を含めて、より良い住宅購入に向けて、一緒に考えていきましょう！

茨城県・千葉県のエリアで住宅購入、リノベーション、住宅ローンの見直し…等を検討されている方ならどなたでも無料でご相談頂けます。【オンライン相談・出張相談対応】

エグゼクティブライフエージェント 福士 和希